平成28年度税制改正 賃貸オーナー様が知っておくべきことは?

各地で増加している空き家は、倒壊の恐れや衛生上の問題もあり、国は対策に乗り出しています。 本年度からは、固定資産税の軽減のため空き家を放置している所有者への対策として「空き家等対策の推進に関する特別措置法」も施行されています。 さらに空き家となっている家屋は旧耐震基準に基づいて建設されたものが多く、耐震性が問題視されつつも改修や解体には費用がかかるために、相続しても空き家になりがちということもあります。 そこで、相続人が使う見込みがない古い住宅が、空き家として放置されることを未然に防ぐ目的で、2016年度税制改正により「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。この特例により、相続後に空き家にしていた家屋を、一定の基準に耐震改修して売却するか、解体除去して土地を売却した場合、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用できるようになります。制度の概要や注意点は図1の通りです。

※この特例措置は、平成31年度（令和元年度）税制改正要望の結果、特例の対象となる相続した家屋について、被相続人が相続の開始の直前において当該家屋に居住していたことが必要でしたが、老人ホーム等に入居していた場合（一定の要件を満たした場合に限ります。）も対象に加わることとなりました。
※令和５年度税制改正要望の結果、本特例措置の適用期間は2027年（令和９年）12月31日までに延長されることとなり、特例の対象となる譲渡についても、これまでは当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修工事をしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合が対象でしたが、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに当該建物の耐震改修工事又は取壊しを行った場合であっても、適用対象に加わることとなりました。（令和６年１月１日以降の譲渡が対象）

これまで、エレベーターなどの建物附属設備や塀・駐車場の舗装など構築物の減価償却方法は、定率法か定額法のいずれかを選べましたが、2016年４月１日以降に取得したものは定額法のみとなります。 どちらの方法でも耐用年数期間中に計上される減価償却費の合計額は同じですが、定率法では初年度から数年間は定額法よりも多く経費に計上でき、初期段階での節税メリットがありました。 定額法では期間中一定額を償却していくので、採算シミュレーションが異なってきます（図2）。事業収支計画に影響が予想されますので、新たな設備投資等をお考えの際はご注意ください。

たとえば賃貸マンションの給湯器、洗浄機能付き便座、エアコン、シリンダー錠などの備品や、賃貸経営業務でご使用になるパソコン、ソフトウェア、机、イスなど。取得価額が１件あたり30万円未満のものなら一括してその年度の必要経費に算入できる「少額減価償却資産の取得価額の必要経費算入の特例」が、2018年3月31日までに延長されました（青色申告者に限る）。金額は１台ごとに判定し、限度額は年間300万円まで、設備は取り付け費用も加算できます。 空き家を相続されたり、新築やご所有賃貸マンションでの設備投資をご検討中のオーナー様は、以上の税制改正の内容を念頭におかれて税対策および事業計画を行なってください。

※令和8年度税制改正により、取得価格の上限は40万円未満に拡大され、適用期限は令和11年3月31日まで延長されます。ただし令和8年3月31日以前に取得した資産については旧基準（30万円未満）が適用されます。
年間上限300万円まで、貸付の用に供した資産（主要な事業として行われるものを除く）は特例の対象外となるなど、注意事項は国税庁HPにてご確認ください。