不動産投資ローンの審査に通る方法　その条件を解説

2021年現在、金融機関による不動産投資ローンの審査は、ひと昔前よりも厳格化されています。金融庁が金融機関に行ったアンケートによると、投資用不動産向け融資の実行額は、2018年から減少傾向にあります。

※出典：金融庁「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」

融資実行額の減少は、2018年に起こったスルガ銀行「かぼちゃの馬車事件」をはじめとした不正融資問題が原因といわれています。融資資料の改ざんや審査基準を下回る人への融資実行などが問題となり、金融庁からの監視が強化された結果、金融機関は不動産投資向け融資の審査を厳しく行うようになりました。

不動産投資ローンの審査に通過するためには、金融機関が審査する項目や融資審査の流れを把握し、入念に準備することが大切です。

不動産投資ローンの審査に通過しやすい人の特徴について、ひとつずつ紹介します。

・自己資金を多く入れられる・現金資産が多い

頭金の割合が多いほど、計画的にお金を扱える人だと評価され、不動産投資ローンの審査に通過しやすくなります。ローンの借入時に発生する事務手数料や印紙税などの支払いに充てる資金とは別に、購入金額の1～3割程度の頭金を準備するとよいでしょう。

また借り入れる人の資産が多いのも、不動産投資ローンの審査に通過しやすい人の特徴です。資産は、価格が変動しやすい株式や投資信託のような有価証券よりも、預貯金で保有しているほうが審査に有利であるといわれています。想定外の修繕費用の発生や家賃収入の低下には、現金資産のほうが対処しやすいためです。

・収入が多い・勤続年数が長い

融資の審査では、借り入れる人の年収や、安定した収入を得られる見込みがあるかどうかが確認されます。収入が多い人や勤続年数が長い人は、金融機関から返済が滞るリスクが低いと判断されて、融資の審査に通過しやすくなります。

・ほかの借り入れが少ない・信用情報に傷がない

金融機関は融資の審査時に、ほかの借入状況や返済を滞納した履歴などを、信用情報機関に確認します。住宅ローンの自動車ローンなど、ほかの借り入れが少なく、返済を一定期間にわたって滞納した履歴がない人ほど、金融機関の評価は高くなるのです。

反対に、預貯金や不動産などの資産よりも借金が多く債務超過となっている人や、返済を一定期間滞納した履歴がある人は、融資審査に通過しにくい傾向にあります。

・物件の収益性が高い

不動産投資ローンの審査では、購入する物件から安定した家賃収入を得られるかが、慎重に審査されます。賃料収入が、ローン返済の原資となるためです。

不動産投資は、不動産を他人に貸して家賃収入を得るという「事業」です。投資する物件の特徴を整理し事業計画を入念に練ったうえで、安定的な家賃収入が見込める物件であることを金融機関に説明できるように準備しましょう。

・不動産の市況がよい

不動産市況がよいときは、不動産価格は上昇する一方で、金融機関からローンを借りやすくなります。反対に不動産の市況が悪いと、金融機関は融資が回収できなくなるリスクを避けようとするため、ローンが借りにくくなります。

不動産投資ローンを利用する場合は、不動産市況の変化に注目し、借りやすいタイミングを考えることが大切です。

次に、不動産投資ローンを申し込む場合の流れを解説します。

不動産投資ローンを借り入れる際は、複数の金融機関に申し込むとよいでしょう。金融機関によって審査基準が異なり、「A銀行では審査に通過できなかったが、B銀行では承認してもらえた」という可能性もあるためです。

入念に準備をしても、金融機関の融資審査に落ちる可能性はあります。銀行だけでなく信用金庫や信用組合など、さまざまな金融機関で不動産投資ローンを申し込むと、借り入れられる可能性を高められます。