相続時精算課税制度で賃貸物件を贈与するメリット

相続時精算課税制度とは、20歳以上の子どもや孫が、60歳以上の両親や祖父母から財産を贈与されたときに、最大2,500万円まで贈与税が非課税となる制度です。財産を贈与した人が亡くなったとき、相続時精算課税制度の対象となった財産と、その他の相続財産の価値を合計した金額に相続税が課税されます。

 相続時精算課税制度では、財産の評価額が2,500万円を超えない限り、何度でも非課税で贈与できます。ただし2,500万円を超えた贈与財産については、一律で20%の贈与税が課税される仕組みです。

例えば、4,000万円の財産を相続時精算課税制度で贈与した場合、（4,000万円－2,500万円）×20%＝300万円の贈与税がかかります。支払った300万円は、贈与した人が亡くなったときの相続税から控除されます。

相続時精算課税制度を利用するには、財産を贈与された人が税務署で所定の申請をしなければなりません。申請期限は、財産を贈与された翌年の2月1日〜3月15日です。申請がない場合、相続時精算課税制度は適用されず通常どおりに贈与税が計算されます。

相続時精算課税制度を利用して贈与された財産は、贈与税の課税対象にはならないものの、相続税の課税対象となるため節税にはなりません。しかし相続時精算課税制度を利用して、賃貸物件を贈与することで、税負担を軽減できる可能性があります。

相続時精算課税制度を利用する際は、ここでご紹介する3点に注意する必要があります。

➀暦年贈与が利用できなくなる

相続時精算課税制度を選択すると、贈与税の基礎控除110万円が適用されなくなります。また相続時精算課税制度を一度選択すると、途中で取り消せません。

暦年贈与をして相続財産を少しずつ減らしていきたいと考えている人は、相続時精算課税制度の利用を控えたほうが良いでしょう。

➁小規模宅地等の特例が使えない

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が住んでいた土地や、事業を経営していた土地などを相続した場合に、土地の評価額が最大80%割引される制度です。

小規模宅地等の特例を利用できるのは、土地を相続したときであり、贈与時には適用されません。相続税対策のために賃貸物件を生前贈与しても、小規模宅地等の特例が適用されないことでかえって税負担が増える場合があります。

相続時精算課税制度を利用して賃貸物件を贈与する場合は、税理士に相談をして節税効果があるのかをシミュレーションで確認すると良いでしょう。

③価値の上昇が見込める不動産を購入する必要がある

相続時精算課税制度で贈与した賃貸物件の価値が下がってしまうと、相続税の負担が増えてしまう恐れがあります。

評価額2,500万円の賃貸アパートを贈与し、相続時精算課税制度を適用するケースで考えてみましょう。相続時にアパートの評価額が1,500万円まで下がっていても、相続税は2,500万円の評価額をもとに計算されてしまうのです。

相続時精算課税制度を有効に活用するためには、立地やエリアの開発状況を確認し、将来的に価値の上昇が見込める賃貸物件を選ぶことが大切です。