不動産活用対策の効果　資産経営に与える効果とリスクを検証

表１から表４は現状（対策前）の「資産目録」「資産集計表」「資産バランスシート」「資産分析表」です。資産診断の結果、現状の問題点として「過大な相続税負担」と「資産全体から見た収益性の低さ」

があがり、それぞれ課題と目標として、資産経営の安全性「自己資本比率50％」を確保した上で、

流動性目標「相続税納税対応力200％」、収益性目標「資本利益率3％」の達成をあげ、対策を検討

することになりました。

検討の結果、資産目録（表1）の「残す不動産」に計上している駐車場土地を下記の様な賃貸マンションとして活用する対策を立案しました。

賃貸マンションの事業性は、個別不動産の効果を検証した結果、良好な計画であることは確認できましたので、次に資産経営に与える効果とリスクを分析していきます。

駐車場土地に賃貸マンションを建てることによって、貸家建付地として土地の相続税評価額が

下がります。

新たに建物２億８千万円が資産として増加しますが、相続税評価額は固定資産税評価額から

借家権割合を減額した１億１千７００万円に圧縮されます。

建設資金として、新規借入金３億２千万円が負債に計上され、自己資金２千万円を投資しますので

金融資産は５千万円から３千万円に減少します。

この結果、正味遺産総額は７億２千１００万円から４億３千８７０万円に減少し、一次二次を含めた

推定相続税額は２億６８２万５千円から９千２０７万８千円に減少します。

キャッシュフローは、駐車場を賃貸マンションにすることで１千８２万２千円から２千１８４万６千円

に増加します。

隠れた負債である推定相続税を加えた資産バランスシートにより、対策の効果を検証します。

資産総額は１０億３００万円が１２億６千３００万円に膨らみますが、賃貸マンション建設に伴う資産圧縮効果により、正味遺産総額（相続税評価）は７億２千１００万円から４億３千８７０万円に減少します。

賃貸マンション建設資金の借入により負債は８千万円から４億円へと増加しますが、推定相続税額も対策効果により減少します。

純資産比率は71％から61％に低下しましたが、安全性指標の50％はクリアしています。

安全性 

自己資本比率（純資産比率）は、賃貸マンション建設資金の借入により低下しますが、安全性指標の50％は超えています。

同様に収益分岐率・債務回収比率においても、対策前より低下しているものの安全性指標はクリア

しています。 

流動性

 推定相続税額を含めた流動性評価は、賃貸マンション建設の為の借入金３億２千万円と自己資金

投資２千万円により、101％から55％に低下しますが、土地活用対策の資産圧縮効果により推定

相続税額が２億６８２万５千円から９千２０７万８千円に減少し、相続税納税対応力は140％から293％に向上しています。 

収益性 

キャッシュフローは、１千８２万２千円から２千１８４万６千円に向上します。

賃貸マンション建設により総資産は膨らみますが、各収益性指標が改善され、資本利益率は1.69％

から3.27％に向上しています。

以上の分析の結果、ストックの面から本対策の資産圧縮効果により相続税負担額は対策前に比べて減少し、相続税納税対応力は293％に向上。

フローの面からも、資本利益率が3.27％に改善され、共に目標を達成しています。

借入金により資産全体の流動性の低下と借入返済リスクを負うものの、自己資本比率は61 ％と

安全性指標の50％を超えており、収益性・相続税の節税・資産経営の安全性がバランスされた土地活用対策となっています。