専門家コラム

2020年03月31日

【シミュレーション付き】マンション投資の初期費用

マンション投資を検討する際、物件価格以外に
発生する初期費用を気にする人は多いでしょう。
ここではマンション投資にどのような初期費用が
かかるのか、目安としてどの程度の金額になる
のかについて、詳しく解説していきます。

  ・マンション投資にかかる諸経費
  ・マンション投資を始める際の
    初期費用シミュレーション
  ・目安金額
  ・まとめ

執筆者

中村昌弘

都内の私立大学を卒業後、新卒で大手不動産ディベロッパーに勤務。ディベロッパーでは不動産の用地仕入れやマンションの販売・仲介業務など幅広く経験（宅建士保有）。現在は独立して不動産関係のライティングも業務の1つとして行っている。

マンション投資にかかる諸経費

マンション投資にかかる諸経費には、以下の項目があります。・ローン関係費用・登記関係費用・税金関係・保険料（火災保険など）・近隣対策費（日照、電波障害などが発生した場合の補償費用）・立退料（建替えで入居者がいる場合）・移転費用（建築に伴い引越しや仮住まいが必要な場合）

具体的な金額については次項で解説しますので、
まずはマンション投資に関する諸経費 の項目を理解しておきましょう。

ローン関係費用

マンション投資は、ローンを組んで土地や建物を取得することが一般的です。そして、その際は諸経費として以下が発生します。・手数料：金融機関に支払う手数料・保証料：保証会社に支払う費用（連帯保証人がいない時）・団体信用生命保険：生命保険料 ※上記の金額は金融機関によって異なります。団体信用生命保険とは、借入者が亡くなったときなどに、その時点の残債が支払われる生命保険です。団体信用生命保険に加入できるかどうかは、金融機関によって異なります。また、相続対策のためにマンション投資する場合は、加入すると不利になる場合があります。債務があることで相続財産を減らすことができるからです。

登記関係費用

登記関係費用とは、具体的には以下の費用を指します。・登録免許税：登記時にかかる税金・司法書士報酬：登記をしてくれる司法書士に支払う簡単に言えば、建築したマンションの「権利」を対外的に証明するために登記します。その際に、登録免許税という税金が発生するというわけです。また、登記は司法書士に依頼することが一般的なので、司法書士にお礼として支払う報酬も登記関係費用になるでしょう。なお、金額について登録免許税は不動産の評価額によって変わり、司法書士報酬は司法書士事務所によって変わります。

税金関係

税金関係では、具体的に印紙税と不動産取得税がかかります。
マンション投資における印紙税は、以下の書面を締結するときに発生する税金です。

・売買契約書（土地購入）

・工事請負契約書（マンション建築）

・金銭消費貸借契約書（ローンの契約）

印紙税は書面に記載されている金額によって税額が変わり、不動産取得税は不動産の評価額によって税額が変わります。

保険料

初期費用としてかかる保険料は、具体的に火災保険料・地震保険料のこと。
火災保険はローンを組むと必須加入ですが、地震保険は任意加入です。
また、以下の要素によっても保険料は異なり、建物の種類や構造・エリア・プランによって保険料は変わります。

・家財保険を設定するかどうか

・災害リスクが高いエリアかどうか

・建物の構造

マンション投資を始める際の初期費用シミュレーション・目安金額

前項で、マンション投資の初期費用にかかる具体的な項目をご紹介しました。
次に、都内でマンションを新築してマンション投資をはじめるケースを例に、
どの程度の金額がかかるのかを解説します。

既に所有している土地にマンションを建築して1億円の建築費用がかかった場合、初期費用は以下のとおりです。

このように、1億円のマンションを建築してマンション投資をはじめるときには、
398万円程度の諸経費がかかってきます。
ただ、上記の不動産評価額や借入額などは想定ですし、
火災保険料もあくまでシミュレーションです。
また、上記は1,500万円（建築費用の15％）の頭金を想定しています。
想定できない工事費用、物件価格の見積に反映されているかどうか
確認すべき項目として下記のようなものがあります。

ローンの借入金額によって頭金額は変わり、
いくら借り入れできるかは借入者によって異なります。
借入者によっては、頭金がゼロ円でもローンを組めるケースがあるでしょう。
ただし、それは稀少なケースです。
そのため、目安として頭金は10％以上必要になると認識しておいてください。

さらに上述したように、想定できない工事費用や物件価格に反映されているかどうか
確認すべき項目もあります。まずは、想定できない工事費用の有無やリスクの大きさを確認し、
必要であれば物件購入時の諸費用として盛り込んでおくと良いでしょう。

まとめ

マンション投資には色々な種類の初期費用があり、
物件価格によっては数百万円の諸経費になることも少なくありません。
大切なことは、その項目を事前に知っておき、
大体どのくらいの費用がかかるか頭に入れておくことです。
そうすれば投資する 物件の予算を決めやすいほか、
建設会社 の担当者ともスムーズに話を進められるでしょう。