バランスシートを活用した賃貸経営の安全性分析

賃貸経営を始めた当初は、Ｂ／Ｓの右側には資金調達として、負債の部に借入金３億円を

純資産の部に自己資金２千万円を記載します。

Ｂ／Ｓの左側の資産の部には、調達した資金の使い道として、建物３億２千万円を記載します。

事業開始時のＢ／Ｓは図②の通りとなります。

ここでは、資産として３億２千万円の賃貸住宅を所有し、負債として３億円の借入があり、

純資産として２千万円の自己資金を投資していることがわかります。

事業開始時点では、資産に対する純資産（＝自己資本）の比率が６・３％と資産の大半は

借入金（＝他人資本）で賄っていることがわかります。

これは、建物名義は所有者であるものの、実質的には建物のほとんどが他人（借入先）

のもの であるということになります。

借入比率が大きい場合、大幅な家賃下落・空室の増加など急激な収入の減少により

ローン返済ができなくなると、企業であれば経営が立ちいかなくなる恐れがあります。

また逆に純資産比率が大きい場合、特に負債が少なければ少ないほど、

収入減少に耐えることができますので経営が安定します。

続いて20年後・30年後のＢ／Ｓを見てみます。

年数の経過に伴って、左側の資産には、家賃収入として現金が積みあがっていきます。

一方、建物は減価償却が進み、価値が下がっていきます。

右側の負債には返済により減少したローン残高が、そして純資産には

利益剰余金が積みあがっていきます。

20年目（図③）には、純資産比率が58％に達し、資産の半分以上が自分のものとなり、

負債に対する現金の倍率も1・2倍と積み上げた現金（現金を全額プールしている場合）

で借入金の一括繰上げ返済が可能な状態であり、経営の安全圏に入ったといえるでしょう。

借入金を完済した時点の 30年目（図④）のＢ／Ｓを見てみますと、負債は翌年の支払いとなる

未払所得税等の３百万円のみで、借入金は0円、純資産比率は事実上１００％となります。

建物の価値は１億７百万円に下がり、現金は１億６千７百万円に積みあがります。

資産総額は３億２千万円から２億７千４百万円へと４千６百万円下がりますが、

当初２千万円だった純資産は２億７千百万円に増加しその差額は２億５千百万円となります。

つまり、30年間で２億５千百万円の利益を上げ、自己資金の２千万円を引いても、

現金１億４千７百万円を稼い だということになります。

こうなると賃貸経営は成功といえるでしょう。