長く選ばれる賃貸住宅を「企画・プランニング」

周辺地域の賃貸住宅需要の動向や将来性といった市場性を調べ、ターゲットとなる入居者や間取りタイプ等、どのような賃貸住宅を建てればよいのか、現地及び周辺エリアの実地調査・インターネット検索・不動産業者へのヒアリング等によって企画立案のベースとなる調査を行います。 ①立地・環境調査 地域特性、近隣状況、駅からの距離、利便施設、嫌悪施設、日当たり・方位など、敷地の持つポテンシャルを分析するための基礎調査を行います。 ②入居者動向 どのような層の需要があるか、需要のある間取り、家賃相場・稼働率、競合物件を調べます。 ③社会・経済情勢 中・長期的な視点に立って、社会経済情勢の今後の流れが土地活用、そして賃貸住宅経営にどのような影響を与えるのか。新聞・書籍・インターネットをはじめとした様々な情報ソースを普段から注視しておきます。

市場調査に基づき、賃貸住宅の企画・プランニングを以下の①〜④の手順で行います。 ①入居者ターゲットの設定 市場調査の結果から総合的に判断して、土地の持つポテンシャルを最大限発揮できるような事業企画と、ターゲットとする入居者層を決定します。この点を明確にしておくことで以降の検討に際してブレの無い企画を立案することができます。 ②間取り・プランニングの検討 企画において最も重視すべきポイントが間取りのプランニングです。床・壁・天井で構成された空間をいかに有効に使えるプランとするかがポイントとなります。たとえば、室内廊下をできるだけ少なくすることで居室を有効に使えるようにしたり、プランによっては開き戸を引き戸にすることで使い勝手がよくなる場合もあります。またキッチン・洗面所・洗濯機置場・バスルームといった水まわりのプランを主婦目線で検討し、効率的な動線が取れるよう配置するなど、ターゲットとする入居者のニーズに応える間取りと住戸面積を決定します。 ③差別化戦略 賃貸住宅市場においては、需要の増減にかかわらず、一旦供給された賃貸住宅は長期にわたり事業を継続します。このため需給調整が難しく、供給過剰になりやすい傾向があります。人口減少社会といわれる中で、現在の供給過剰状態は今後も続くものと考えられ、あまり個性のない賃貸住宅では競争の波に飲み込まれるかもしれません。これからの賃貸経営は、長期にわたり入居者から選ばれるような、他にない付加価値をつけた「物件の差別化」が重要となってきます。そのため、ターゲットに応じた下記のような差別化戦略の検討が有効です。

④建物構造の選択 ターゲットとなる入居者・間取り・差別化戦略および建物の耐久性・耐火性・遮音性、建物階数、建築コストなどから総合的に判断して建物構造を決定します。　また成長社会から成熟社会に移行していく中で、建物も、古くなるまえに建て替える「スクラップ＆ビルド」から、維持管理をしっかりと行ってできるだけ長く活用していく「ストック＆フロー」へと時代が変化していくことも視野にいれ、長期的な土地活用ビジョンからも検討しましょう。