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コラム

2016年03月29日

マンション経営が節税に効く仕組み

マンション経営が節税になる、という話を耳にしたことがある人も多いでしょう。なぜ節税になるのか、その仕組みを紹介します。

必要経費が認められる!?マンション経営が節税になるワケ

賃貸経営が節税になると言われているのは、認められる必要経費が多く、税務上は赤字になるケースが多いからです。
赤字の分は本業の所得から控除できますので、本業の所得で支払うべき税金が少なくなります。このため節税になるという仕組みです。
賃貸経営で認められる必要経費には、管理費用、固定資産税、修繕費、借入金利、減価償却費などがあります。

家賃収入からこれらの経費を差し引いても黒字であれば、税金を支払う必要があります。しかし、経営を始めてすぐに黒字になることはほとんどありません。借入額が大きいうちは借入金利も大きいですから、これだけでも相当な経費を計上することになります。
加えて減価償却費は、取得した金額を価値が目減りするのに合わせて目減りした分だけを経費として計上する、という仕組みになっています。
建物だけでなく、太陽光発電などの設備も経費計上できます。

経費計上できる年数や償却率は、建物の構造などによって決まっています。例えば木造モルタルなら耐用年数20年、償却率は0.05ですが、鉄筋鉄骨コンクリート造であれば、耐用年数47年、償却率0.022として計算します。

税金が戻ってくるワケとは?

もう少し具体的に見ていきましょう。例えば年収600万円の会社員が賃貸経営を始めるとしましょう。
給与収入だけであれば、年収600万円に見合った所得税、住民税などの税金を払わなければなりません。会社員にも控除はありますが、年収600万円であれば、いくら扶養家族が多くても、こうした税金がゼロになることはあり得ません。

しかし、賃貸経営で赤字が300万円だったとした場合、給与所得が600万円ある一方で事業で300万円の赤字を出しているわけですから、トータルでは300万円の収入しかないことになります。

確定申告をすれば、払い過ぎた税金が還付されます。

つまり、年収600万円分の税金を払ったが、本当は年収300万円分の税金を支払えば良かったので、その差額が戻ってくる、ということです。
節税になる、というのはこのような理由です。

本業収入がある賃貸オーナーには大きな節税効果に

このように、本業収入がある人が賃貸経営をすると、大きな節税効果が期待できます。
会社員であれば、将来厚生年金を含めた年金を受け取れるので、老後は安泰、という時代は終わりました。今後は年金収入だけでは安心の老後は送れません。少子高齢化が進み、今の支給額より減ることはあっても、増えることはないでしょう。
サラリーマンをしながら賃貸経営をすると、現役時代は節税になり、引退後は家賃収入でゆとりの老後を送ることができます。
節税したい人、賃貸経営に興味がある人は、是非検討してみてはいかがでしょうか。

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