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コラム

2017年02月27日

貸す前に知っておきたい 賃貸の仲介手数料について

入居募集をするうえで必要になる費用に、仲介手数料があります。なじみがある言葉ではあるものの、詳しくは知らないという方も多いのではないでしょうか。仲介手数料の仕組みを知って、近年増加傾向にある仲介手数料に関するトラブルを防ぎましょう。

賃貸の仲介手数料とは?

不動産会社を介して入居者を募集して契約が成立した場合、「仲介手数料」を支払う必要があります。では、賃貸の仲介手数料とは、具体的にどのような費用のことを言うのでしょうか。

 

不動産オーナーの多くは店舗やインターネットサイトなどの入居募集窓口を持ち合わせていないため、プロである不動産会社に入居者募集業務を委託するのが一般的です。不動産オーナーの依頼を受けた不動産会社は、店頭やホームページに物件情報を掲載したり広告を出し、入居希望者を物件に案内するなどの募集活動を行います。そして、入居者が正式に決まって契約が成立した場合、不動産会社に対して「仲介手数料」を支払うことになります。

 

つまり、賃貸の仲介手数料とは、不動産オーナーと入居者の間で無事に賃貸借契約が成立したことに対する「成功報酬」として支払われるものです。

そして、この仲介手数料に関しては、「宅地建物取引業法」という法律に詳細な規定が設けられています。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料には、宅地建物取引業法によって、以下のように上限が定められています。

 

●依頼者の一方から受け取る報酬は、【家賃1ヶ月分×0.5+消費税】を上限とする(居住用建物については、依頼者の承諾がある場合を除く)

●依頼者双方から受け取る報酬の合計は、【家賃1ヶ月分+消費税】を上限とする

 

たとえば、家賃10万円の賃貸物件の場合、貸主・借主が不動産会社に支払うべき仲介手数料の上限は、合計で10万円+消費税ということになります。

そのため、このケースにおいて借主が仲介手数料5万円を支払う場合、不動産会社が貸主に請求することができる仲介手数料は5万円までとなります。また、事前の承諾によって借主(または貸主)が家賃1ヶ月分の仲介手数料を支払う場合、貸主(または借主)に対して仲介手数料を請求することはできません。

仲介手数料に関する注意事項

上限はあっても誰が支払うのかは決まっていない

宅地建物取引業法では、仲介手数料の「上限」については明確に規定されているものの、その費用を「誰が(貸主借主のどちらが)」支払うのかということについては規定されていません。

居住用の建物については、借主・貸主それぞれについて仲介手数料の上限金額を「家賃×0.5+消費税」と定めてはいますが、依頼者の承諾がある場合は除かれます。

そのため、賃貸の仲介を依頼する際は、「誰が」「いくら」仲介手数料を支払うのか、事前に取り決めをしておくことが大切です。

仲介手数料が発生するタイミングはいつ?

上述のように、仲介手数料は賃貸借契約が無事成立したことに対する「成功報酬」としての性格を有します。そのため、仲介手数料が発生するのは「賃貸借契約成立時」であり、原則として契約成立前に支払う必要はありません。

仲介手数料以外の費用もかかる?

仲介の依頼を受けた不動産会社はさまざまな方法で入居者を募集しますが、通常の仲介業務によって発生する費用については仲介手数料に含まれると考えられており、原則として依頼者に請求することはできません。

しかし、例外として、依頼者から特段の要請があった場合については、広告費などについて請求することができます。(宅地建物取引業法)

この広告費を巡っては、近年トラブルが増加しています。どのような募集活動を行い、費用負担がどのくらいかかるのか、媒介契約を結ぶ前に納得できる説明を求めましょう。

なぜ仲介手数料をゼロにできるのか?

不動産会社の中には、「仲介手数料ゼロ」をうたっているところも多く存在します。しかし、不動産会社はボランティアで賃貸の仲介をするわけではないので、仲介手数料をゼロにする場合には、

・仲介手数料をゼロにした分、他の費用(虫駆除代や抗菌消毒代など)を請求する

・貸主に広告費を請求する

・借主もしくは貸主のどちらか一方が仲介手数料の全額を負担している

など、何らかの形で仲介手数料相当額が補われることになります。

「仲介手数料ゼロ」はとても魅力的ですが、その言葉に踊らされるのではなく、実際にどれくらいの費用がかかるのか冷静に考える必要があります。

賃貸を始めるときは仲介手数料をチェック

仲介手数料については法律によって上限金額が定められていますが、広告費などについては詳細な規定が設けられていません。

不動産会社とのトラブルを防ぐためにも、賃貸の仲介を依頼する際はどのような費用がどれくらい発生するのか、きちんと確認しておくようにしましょう。

賃貸の仲介にかかる費用について正確に把握することは、大切な賃貸管理業務のひとつです。

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