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コラム

2016年07月26日

アパート経営の市場動向と今後

2015年以降、アパート経営に着手する人は急激に増加しています。一方で、空室率の増加は見過ごせるものではなく、アパート経営には課題が生まれることとなりました。近年の市場の動向、そして今後についてはどう考えるべきなのでしょうか。

地域や構造による空室率の変化

首都圏におけるアパートやマンションなどの賃貸物件に関して、2015年の中頃から空室率に変化が表れています。千葉県、神奈川県、埼玉県では軒並み空室率が上昇しており、東京ではわずかですが下降しており、かなり差が出る結果となりました。構造別では、鉄骨造・RC造などのマンション系では大きな変化が見られないものの、木造や軽量鉄骨造のアパート系では2015年中頃から空室率が急激に上昇しており、東京23区も例外ではありません。この急激な空室率の変化には新築の賃貸物件の増加に伴う供給過多が考えられます。特に木造や軽量鉄骨のアパートが多数建設された結果、それらの空室率が急激に増えたと思われます。木造や軽量鉄骨のアパートは比較的低コストで建設できる一方、防音性や耐震性で劣ることがあります。また、築年数が経つにつれ、マンションと比べて劣化が目立つため、需給バランスが崩れると築古物件から空室率が増加するわけです。

相続税増税による賃貸経営の増加

このように東京とその周辺3県のアパートの空室率が急激に増加した背景には、2015年に実施された相続税の増税が挙げられます。相続税の税率が引き上げられただけではなく、相続税の課税対象外になる基礎控除額の引き下げが行われ、地価が高いエリアを中心に相続税の納税対象者が増えたのです。そこで節税対策として用いられたのがアパートを新築して賃貸経営を行うという方法です。土地は更地の状態や持ち家を建てた状態よりも、賃貸住宅を建てた方が評価額が下がります。そのため、賃貸住宅を建てることで相続した土地の課税対象額が下がり、節税につながるのです。そして、同じ賃貸住宅を建てるのでも木造や軽量鉄骨のアパートならコストを比較的抑えることができます。これによりアパートの供給過多を生み出してしまったと思われます。さらに近年では、人口の割合として多くを占めるいわゆる団塊の世代が定年退職の時期を迎えました。そして老後の資金作りとして不動産経営で資産運用をする方法を選ぶことにより、さらに賃貸住宅の増加が起こったともいわれています。

差別化とマーケティングが重要

こうして増えてしまった賃貸住宅の中で、どのような生き残りをかけるかという点はアパート経営者の課題ともいえます。賃料で勝負しようと考えても、立地や建物の構造などで似通った条件を持った物件が多いと賃料の引き下げ競争が始まってしまい、利益を生まない結果となってしまいます。賃料で安易に勝負に出るよりは、物件そのものについて他との差別化を図ることは重要でしょう。例えば入居者が居室内を簡単にカスタマイズできる物件や1つのコンセプトに沿った物件にすることで、その方向性に共感した入居者が集まることを期待できます。さらに室内設備についても充実させて住みやすい印象を与えるのもよいでしょう。また、物件の周辺地域のマーケティングによって入居者のターゲットを明確にすることも欠かせません。シングルならおしゃれな外観や内装・インターネット環境の整備、ファミリー層がねらいなら収納スペースをたくさん作るなど、その層の需要に合った物件づくりを目指すのがカギです。

基本的な管理も忘れずに

2015年の相続税増税などによる賃貸アパートの増加により、アパート経営においてはどの経営者も苦境に立たされていることは否めません。その中でアパート経営を成功させるためには、その物件がいかに入居者のニーズに応えられるかを考えるべきなのです。他の物件との差別化やマーケティングによるターゲット層の特定を行った上で、基本的な清掃やトラブル対応などをしっかり行い、入居者の信頼を得るのもアパート経営者にとって大事なことです。

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