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コラム

2016年03月29日

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

安定した収入を確保するために賃貸併用住宅を検討する人が増えています。節税にも役立つといわれる賃貸併用住宅のメリットとデメリットは何でしょうか。

家賃収入をゲット!賃貸併用住宅のメリット

住居の確保と同時に家賃収入が得られることが一番のメリットですが、ほかにはどんなメリットがあるのでしょうか。
賃貸併用住宅を建てる場合、長期低金利の住宅ローンが組める可能性があります。自宅部分が51%以上、賃貸部分が49%以下で自宅部分が賃貸部分より広くなければいけないという条件です。
自宅部分が賃貸部分より小さい物件の場合にはアパートローンが使えます。アパートローンは住宅ローンより短期で高金利ですが、ローンの返済は家賃収入でまかなうことができます。
ローン完済後は安定した収入が得られることになります。

また、家賃収入を見込むことで、従来よりも人気のあるエリアに引っ越すという選択肢も見えてきます。

一番メリットが大きいといえるのは、相続税、固定資産税、所得税等の節税が期待できるところでしょう。

たとえば、住宅が建っている土地の200平方メートルまでは固定資産税の対象となる額が更地の場合の6分の1になります。
200平方メートルを越えた分に対しては3分の1になりますが、200平方メートル×戸数まで減税になるので、たとえば2戸なら400平方メートルまでが6分の1になります。

また、賃貸併用住宅は自宅よりも相続税評価額が低い設定になっているので有利なうえに、
ローンや自己資金の投入により資産が目減りすることで相続税評価額が低くなるので結果的に相続税対策ができるというわけです。

平成27年以降は税制改正により基礎控除額が引き下げられ、小規模宅地評価額の特例による限度面積が引き上げられることになりましたので、減税対策としての賃貸併用住宅のメリットが大きくなります。

やっぱりリスクもつきもの!?こんなデメリットも

賃貸併用住宅のメリットは大きいですが、デメリットもあります。
オーナーと入居者が常に同じ建物の中で生活することになるので、お互いのプライバシーがしっかり守れる構造にすることが大切です。
戸数の多いアパート式ならそれほど問題がないですが、オーナーの家と壁の仕切りだけで一つの建物になっている場合はお互いにできるだけ顔を合わせなくても生活できるように、
玄関の位置や窓やベランダの位置を考慮しましょう。
また、騒音対策もしっかりするようにしましょう。
オーナーの家が2階で小さい子どもがいる場合、1階の入居者は騒音に悩むことになるかもしれません。

このようにさまざまな問題が起こることが考えられますので、設計の段階から入居者からクレームがでない構造にすることを心がける必要があります。

賃貸併用住宅にはアパート式、住宅式などスタイルも規模もさまざまです。
建てる場所によって人気のタイプが違いますから周辺の地域をよく調査するようにしましょう。

学生や一人暮らしのサラリーマンが多いところなら1K、家族連れが多ければ2LDKにするなど、その地域の需要をしっかり把握する必要があります。

自分の土地があるからといって、不便なところに建てるのはおすすめできません。
借り手が見つからずローンの返済に行き詰ってしまうからです。あくまでも借り手の立場でどんなところなら住みたいと思ってくれるのかをしっかり見極めたうえで建築に入りましょう。
不動産経営者になるための心構えが必要になります。

メリットは十分!しかし経営者になる覚悟が必要

賃貸併用住宅は安定した収入が確保できる上に税金対策にもなることを考えると、メリットが大きいといえそうです。
ただし不動産経営者として、入居者が快適に生活できる環境を提供できなければ運営がうまくいかないということも理解しておく必要があります。
建物の維持管理や家賃の回収などをどういう方法でするかということもしっかり考え、市場調査を怠らずに入居者のニーズに合った物件にしましょう。

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