賃貸マンション経営に役立つ豆知識をお届け 賃貸経営コラム

コラム

2016年01月28日

押さえておきたい土地活用の種類と特徴

土地活用にはさまざまな種類があり、それぞれ収益性も違い、リスクも異なります。相続税対策・節税対策なのか、高収益か安定収入かなど、土地活用の目的を明確にし、希望を整理しましょう。その上で周辺環境や土地面積などの立地条件を考慮した活用方法を検討していきます。今回は代表的な土地活用の方法についてのメリット・デメリットを紹介します。

賃貸経営

一つはアパートやマンションを建て入居者を募集し家賃収入を得る賃貸経営があります。
マンション経営はリスクの少ない安定した事業と言われていますが、事業であるからには、事前に賃貸需要の動向や賃料相場を調べ、建築費、ローン返済額、諸費用なども十分にチェックし、きめ細かく長期的な収支計画を立てる必要があります。収支計画は、入出金の様子を毎年示すことで採算性が確かめられたり、計画を変更すべきかの判断材料となるので、賃貸マンション経営を成功させる重要なポイントとなります。
事業性の目安として利回りを算出します。利回りとは、投資金額に対して何パーセントの収益が出るかを示したものです。この利回りが高いほど事業性が良いと言えます。
さらに、賃貸経営は、相続税や所得税・住民税・固定資産税などの税金が効果的に軽減できますので、節税対策や相続税対策にも広く使われています。

賃貸経営のメリット・デメリット

更地と比べて、固定資産税評価額が1/6、相続時も土地建物の評価額が大幅に軽減されるなど、節税効果が期待できます。また、家賃収入は土地を貸して得られる収入よりも高く安定した収益が得られます。しかし、初期投資額が大きいため、長期間の事業になります。したがって、市場調査に基づいた企画プラン、信頼できるパートナー選びが重要です。

売却

土地を貸して収益を得る賃貸経営や駐車場経営とは別に、土地を売却する・等価交換方式による売却という選択肢もあります。いずれも土地の所有権は無くなるもののリスクが少ない土地活用と言えるでしょう。

土地売却のメリット・デメリット

一時的に収入増により株式などへの資産の組み換えが可能になります。また、固定資産税などの税金や管理が不要になることもメリットになります。半面、5年所有していた土地の場合は譲渡益に対し所得税15%、住民税5%の譲渡所得税が課税されます。

等価交換による売却のメリットとデメリット

初期投資のリスクを負わずに土地を有効活用できる上、買い替え特例が適用でき、譲渡税が優遇されます。しかし、先祖代々続く土地の所有権は失われますので、慎重な検討が必要でしょう。また、施工は事業主の主導で進められやすい傾向にあります。

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