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2020年09月09日

マンション経営における税金・維持費・管理費について

マンション経営には適正な家賃の設定や空室対策など、より多くの「収益」を得るための方法論やノウハウを学ぶ必要があります。その一方で、今回紹介するような税金や維持費など経営にあたって重要な「費用」について、その内容を理解して無駄を削減することも同様に大切なことです。そこで今回は、個人でマンション経営をおこなう場合の代表的な費用について解説します。

執筆者

田井 能久

不動産コンサルタント

不動産鑑定士として25年のキャリアを持つ。訴訟や調停、並びに相続等の税務申告のための鑑定評価書の作成が得意。 最近はマレーシアを中心としたビザの取得と海外移住のサポートを通して、トータルな資産コンサルティングも展開している。

  1. ●マンション経営に伴う税金
  2. ・固定資産税
  3. ・都市計画税
  4. ・所得税
  5. ・その他の税金
  6. ●マンション経営に伴う維持費・管理費
  7. ・管理費
  8. ・維持費
  9. ・損害保険料
  10. ・減価償却費
  11. ・その他の費用

マンション経営に伴う税金とは

いわゆる個人の大家さんとして、マンション経営をして賃貸収入を継続的に得ている場合に関連する税金には以下のものがあります。

固定資産税

市町村などの地方自治体に対し、毎年1月1日時点の不動産の固定資産税評価額に応じて支払う税金です。

固定資産税の評価額は市場価格の7割程度の評価と言われますが、そこから新築である場合や、住宅地として利用されている場合には、さらに評価額が減免され(課税標準額といいます)、その価額に税率をかけて税金額が計算されます。

固定資産税の税額を把握するには、不動産が所在する市や区、町の役場の固定資産税課で確認する必要があります。マンション経営にあたっては、住宅地としての評価がされているか、また急激な評価額の変化がないかをチェックする必要があります。

都市計画税

多くの地方自治体では、上記の固定資産税の税率が1.4%であり、都市計画税は0.3%でその合計の1.7%を課税標準額に乗じた金額が一体として課税されています。

ただし、都市計画税は最高税率が0.3%であるというだけで、市区町村によってはそれ以下に設定されていることもあります。

また不動産が市街化区域以外にある場合には、都市計画税は課税されないことも覚えておきましょう。

所得税

マンション経営に伴う所得は不動産所得として、会社員などが受け取る給与所得とは異なる種類の所得として計上されます。したがって不動産所得がある人は、その収支に関して確定申告して所得税を納税する必要があります。

この不動産所得だけで生活している人は、いわゆる大家さんが本業といえると思いますが、不動産の貸付けが事業としておこなわれているかどうかについて、税法上は以下の基準で判断します。

 

(1)貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

(2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

引用:国税庁|No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分

その他の税金

住宅の賃貸に関しては消費税を考慮する必要はありませんが、マンションの1階などを店舗や事務所として貸している場合、その部分は事業用扱いとなり家賃に消費税がかかります。

また同様に、住宅に付随するものでない場合の駐車場代金も消費税の課税対象になります。

これらの収入がある場合には、原則的には家賃などの支払いを受けた際に預かっている消費税を納税しなければならないので注意が必要です。

マンション経営に伴う維持費・管理費とは

マンション経営に関する維持費や管理費について代表的な項目は以下です。

管理費

テナントの入退去や日常的な清掃管理などに必要な費用です。不動産管理会社に業務委託する場合、一般的に家賃収入の3%~5%程度が相場と言われています。

ただし管理の質や契約に基づく管理の範囲は会社によってさまざまで、夜間や緊急の対応は別料金がかかる場合などもあるので、契約にあたってはその内容をしっかり確認する必要があります。

なお、自主管理なら外部委託する分の費用は削減できますが、その手間を考えると管理のプロに任せるという方法も一考すべきでしょう。

維持費

たとえば屋根や壁の破損や電気給水設備の修理など、日常的な補修ではカバーできないような修繕に要する費用がこれに該当します。

築浅の場合にはほとんどないものの、築10年以降からは空調や給湯設備からはじまり、徐々に修繕しなければならない範囲が広がるのが一般的です。したがって、長期的な修繕計画を立てておくことが大切です。

また近年のゲリラ豪雨や台風などで突然修繕が必要になることも考えられるので、たとえ新築といえども修繕費は前もって準備しておく必要があります。

損害保険料

マンション経営において必須な保険としては火災保険ですが、立地によっては地震や水害に関してもカバーできる保険も検討しなければなりません。

近年は企業向けの保険がハザートマップと連動して保険料が見直される動きがありますが、おそらく不動産に関する保険についても同様な取り組みがなされていくと予想されます。

その他の費用

最近のマンション経営では住宅の安心・安全に対するニーズの高まりから、オートロックやモニター付きインターホン、防犯カメラなどのセキュリティ関連に対する費用をかける必要があります。

また宅配ボックス、通信設備(フリーWifi)などの設備費も、常に最新の状態に更新しなければならないのでコストがかかります。しかしながら、これらはマンションの利便性を高めますので、空室を防ぐためには必要な出費であると言えるでしょう。

まとめ

最後に注意点を2点あげます。まず1つ目は、マンションを購入したり売却したりする場合や、マンション経営を法人でおこなう場合などには、上記で説明した税金の内容や費用が変わってくるということです。2つ目は、これらの内容は今後の法改正や社会の変化に応じて変化していくということ。そのため社会の最新の動向には注意して、継続的に情報収集をしていくことが大切です。

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