マンション経営はリスクの少ない安定した事業と言われていますが、事業であるからには、事前に賃貸需要の動向や賃料相場を調べ、建築費、ローン返済額、諸費用なども十分にチェックし、きめ細かく長期的な収支計画を立てる必要があります。収支計画は、入出金の様子を毎年示すことで採算性が確かめられたり、計画を変更すべきかの判断材料となるので、賃貸マンション経営を成功させる重要なポイントとなります。
事業性の目安として利回りを算出します。利回りとは、投資金額に対して何パーセントの収益が出るかを示したものです。この利回りが高いほど事業性が良いと言えます。
総事業費とは工事費のほか諸費用を含めた金額で下記のような費用が該当します。
- 建築本体工事費
- インフラ整備費（電気・ガス・水道）
- 付帯設備費（設備機器・エアコンなど）
- 外構工事費
- 測量費・地質調査費
- 造成費
- 解体費
- 設計企画費
- 建築確認申請費など
- （税金）
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 消費税
- ローン関連費（事務手数料、保証料など）
- 火災保険料
- 近隣対策費（日照、電波障害などの保障費用）
- 立退き料（建替えで入居者がいる場合）
- 移転費用（建替えに伴う引越しや仮住まいが必要な場合）
収支計画と合わせて、損益計算による不動産所得額を計算しておくことも大切です。損益計算は、課税対象となる不動産所得がいくらになるかをみるもので、税務上認められる収入から必要経費を差し引いたものです。
なお、オーナー様が各項目の金額を算出することは難しいため、大成ユーレックではノウハウを活かした独自のプログラムによる収支計画書を作成し、健全経営をサポートしています。
資金計画
自己資金が多いほど収益性が良くリスクの少ない事業となりますが、借入金の利息は必要経費として扱われ、損益計算で所得税などを軽減することができます。また、住宅金融支援機構や不燃公社などの公的金融機関、民間金融機関ともに、建築する建物などの種別等別に各種ローンを用意しています。自治体等の補助金制度もありますのでお問合せください。
