リニューアル集合住宅などの大規模修繕実施例

安全性と物件の資産価値を高める最善の方法について検討を重ね耐震補強工事を決断

予測できない災害に備えた対策に踏み出せない分譲マンションが多い中、予測できないからこそ備えるべきという結論に。住民の意見をまとめ、耐震補強工事を実施されました。様々なご苦労から、完成後、住民の方々から感謝の声を受けるまでの経緯を伺いました。

建物名:宮前平グリーンハイツ

所在地:神奈川県川崎市

    

建物規模:5階建-39戸-1棟

建物構造:鉄筋コンクリート造

改修内容:耐震補強設計・工事

「柱や梁の強度を細かく検証してもらった結果、実は部分的な補強で済むことがわかりました。フロア毎に最小限の補強で耐震基準を守り、また鉄骨ブレースがかかる部屋や通路も利用者の目線に配慮した圧迫感を感じさせないデザインに仕上がり満足しています。工事中も担当者が事前に工事内容を丁寧にまとめ、毎回各戸にポスティングを行ってくれたりと、住民の生活を第一に気遣ってくれたことにも感謝しています」

55棟中、新耐震基準を満たさない唯一の建物への対策に奔走

 東京都心へアクセスもよく、豊かな緑に囲まれた55棟からなる『宮前平グリーンハイツ』。約25年前に発足した管理組合では、たびたび耐震補強の必要性について議論されてきました。
「2011年3月の震災後に、耐震問題を考える『アースクエイクプロジェクト』というグループを管理組合内に発足させて、まずは耐震診断から本格始動させました」とお話しくださるのは理事長のU様。予備診断、一時診断を行った結果、55棟のうち、壁式PC工法ではなかった16号棟のみ十分な安全性がないという診断結果に。これを受け、管理組合として耐震補強工事を踏まえたより精密な二次診断へと進む舵を切ることになりました。
総会にて規定数の同意を得て動き出したものの、全棟から徴収する修繕費用を、1棟だけに巨額投入することには反対の声が少なくなかったといいます。
「反対意見も多くありましたが、一部の住民の方々の安全が確保されないとわかった以上、手を打たないという無責任なことはできませんでした」とU様は当時を振り返ります。

『宮前平グリーンハイツ』と大成建設グループのお付き合いは長く、当物件の開発から設計、施工、販売までを行って以来、現在も大成有楽不動産が常駐に近い形で管理業務を担当させていただいています。 こういったご縁から弊社に二次診断、そして耐震補強設計・工事をお任せいただきました。

  工事中のA棟1階通路

  完成後のA棟1階通路。
  鉄骨ブレースを山型に配置することで視界を遮らない

必要最小限の補強で耐震設計基準をクリア

耐震改修は、入居者の生活に支障がないよう、外側から鉄骨ブレースで補強し、また壁と柱の間にスリットを入れ、強度を高める方法を採用。計画当初は補強で建物が覆われ、部屋からの景観への影響を懸念する声もあったそうです。
「柱や梁の強度を細かく検証してもらった結果、実は部分的な補強で済むことがわかりました。フロア毎に最小限の補強で耐震基準を守り、また鉄骨ブレースがかかる部屋や通路も利用者の目線に配慮した圧迫感を感じさせないデザインに仕上がり、最終的には、住民の方々からも喜びの声がありました」と副理事長のS様。
施工期間中に住民からの苦情はほぼなかったとのこと。「工事担当者の方が事前に工事内容を丁寧にまとめ、毎回各戸にポスティングを行ってくれました。また、不測のトラブルが生じた時もきめ細かく対応をしていただきました。施工中は住民の生活を第一に気遣ってくれて、とても感謝しています」とS様。

多くの世帯に影響するため、様々な意見があり、それを一つに束ねることに非常に苦労されたお二人ですが、工事完了後は住民の方々から感謝の言葉をかけられることも。
耐震性というウイークポイントを克服し、さらに魅力が増した『宮前平グリーンハイツ』管理組合は今後も住民にとって、ますます安全で快適な理想の共同住宅を目指されるとのことです。

  C棟1階の壁を鉄骨ブレースで補強

  C棟外観。
  バルコニー鼻先に柱、梁、鉄骨ブレースを新設

右が理事長のU様、左が副理事長のS様、中央が弊社作業所長の中森と営業担当の野尻