リニューアル集合住宅などの大規模修繕実施例

ワンルーム中心187戸の分譲マンションで大規模修繕工事を実施

2度目の大規模修繕工事を実施した分譲マンション。
理事長として計画をまとめられたO様にお話を伺いました。

建物名:五反田ダイヤモンドマンション

所在地:東京都品川区

    1979年竣工/2009年8月改修

建物規模:B1~13階建-187戸

建物構造:鉄骨鉄筋コンクリート造

改修内容:大規模修繕工事(2回目)

「見積りは他社よりも高かったんです。でも安ければいいというものではありません。信頼性が第一で、やるべきことはきちんとやってもらえて、世代が替わっても建物管理がきちんと引き継がれることを重視しました」

総戸数187戸の分譲マンションをまとめて進行した2度目の大規模修繕工事

五反田ダイヤモンド・マンションは、総戸数187戸の大規模分譲マンションです。全体の4分の3にあたるワンルームはそのほとんどが賃貸入居者で、オーナーで実際に住んでいらっしゃるのは4分の1程度とのこと。住んでいるオーナーが少ないため、管理組合の総会を開いても参加状況はよくなく、多分にもれず理事会役員もできればやりたくないという方ばかり。入居者の高齢化もあって、居住暦15年のO様が6年にわたって理事長を務めていらっしゃいます。

日常的にご高齢の入居者の安否確認もされているというO様。築30年の建物では微細な不具合のたびに入居者からの報告を受け、修繕の調整をされているそうです。 今回は、「住人からベランダの外壁が剥がれ落ちたという報告があったんです。タイルの浮きや剥がれは日頃から頻発していましたし、30年目ということで時期的にも頃合いだったので実施が決まりました。」

工事履歴を重視され工事業者を選定

改修するにあたってO様は15年前に行われた1度目の大規模改修の資料を探されました。ところが、当時の理事長、施工業者に問い合わせても不明瞭な回答しか返ってこず、記録がどこにも残されていないことがわかりました。そこで「今回はとにかく信頼できる会社にお願いしようということで数社の候補をあげ、理事会で協議を重ねました。」大成ユーレックについては、「見積りは他社よりも高かったんです。でも安ければいいというものではありません。

信頼性が第一で、やるべきことはきちんとやってもらえて、工事の履歴はもちろん建物のサポートも含めて、住人や施工側の世代が替わっても建物管理がきちんと引き継がれることを重視しました。」大成ユーレック本社と五反田ダイヤモンド・マンションが同町内ということもあり、信頼性を買われてご発注いただき、お付き合いが始まりました。

総タイル張りのマンション。今回8万枚のタイル補修を実施しました。

バルコニー上げ裏では、鉄筋の錆によるコンクリートの爆裂現象が多く見られました。

不明な工事履歴、想定外の破損への対応力

工事については、外装タイルの張り替え、鉄部の塗装、防水、躯体補修などを行いました。「工事前の建物チェックでは目に見えなかった損耗や劣化があちこちで見つかり、工事が始まってからも想定外の出来事が沢山ありました。工事履歴がない状況で進めざるをえなかったので、工事の皆さんは大変だったと思います」

実際、外装タイルの浮きや破損が予想外に多く、また建物の状況は深刻でした。工事担当者からは状況説明や補修方法の提案などを丁寧にきちんと行い、ご理解いただけたと思います。「ユーレックさんには本当によくやっていただきました。その後の点検や対応も滞りなくしてもらっています」

共用廊下の壁は、特殊技術により内部を強化した上で塗装。 玄関ドアも塗装しています。

そもそも今回の改修が大変なことになってしまったのは、15年前の乱暴な改修工事や所有者の関心の低さが原因なんです。いい加減なことをやると後々大変な思いをするのは自分たち。今回の改修で建物の状況把握や資料の作成ができて、将来に向けて安心のレールを敷くことが出来て良かったと思っています。」

O様からは、大規模改修を振り返ってのご感想をこのようにいただきました。大成ユーレックは、今後もしっかりと建物を見守らせていただきます。

O様と今回の改修工事を担当した真邊。