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コラム

2015年11月02日

賃貸経営で知っておきたい「原状回復ガイドライン」

退去時に起こりがちな原状回復トラブルを未然に防ぐにはどうしたらいい?
対策のバイブルとなるガイドラインについてご紹介します。お役立てください。

壁のクロスが一部破損。色あわせのため 入居者に全面張り替え費用を請求できますか?

この場合、入居者は破損部分のみを負担します。
㎡単位が基本で経過年数を考慮します。
原状回復の費用負担に関する基本的な考え方が「原状回復ガイドライン」として平成10年(1998年)3月に国土交通省によって設けられ、平成23年(2011年)8月に内容が拡充されました。
その内容によると、模範的な考え方は下図のようになります。

入居者の補修費用負担は最小単位に限定

入居者の原状回復における義務は「自己の責任で生じた消耗・傷等の破損部分を復旧すること」で、費用負担も該当部分の補修に必要な最小単位に限定されています。

解約時の原状回復トラブルを避けるため、 備えておけることはありますか?

原状回復トラブルは退去時のことと思われがちですが、その芽は契約段階で発生しがちなもの。入居者の理解が不十分で、契約書に不備があると退去時にもめる恐れもあります。

トラブルを避けるには、契約書に原状回復の負担内容をしっかり記載し、入居者の納得を得た上で契約を交わし、退去時に比較できるよう、内装・設備の状況を「原状回復確認リスト」にしてオーナーと入居者で保管しあいましょう。
模範的なリストは国交省のガイドラインでも紹介されており、下図が一部図解したものです。

トラブル回避に、ガイドラインを活用しましょう

通常の原状回復義務を超えた負担を「特約」として入居者に課すことがありますが、入居者の利益を著しく損なうなど合理性が認められない内容を無効とした裁判例もあるのでご注意ください。ガイドラインにはそうした判例や、原状回復精算明細書の書式、よくある質問・回答例もありますのでご参照ください。

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