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コラム

2017年07月26日

マンション経営者必見!賃貸住宅の空室率を下げる秘訣とは?

全国的にみると、賃貸住宅市場における空室率が年々増加していると言われています。一方で、満室を維持し続けている物件があるのも事実です。

では、空室率を低い水準で維持するために、なにを重視すべきか、どのような工夫をすれば良いのかを考察してみましょう。

オーナー自身の工夫と努力で空室を防ぐことができる!?

  • ■家賃設定をチェックする

まず、家賃設定が非常に重要です。近隣の類似物件と比べて所有物件の家賃は高いのか、低いのか。付加価値をつけて高い家賃設定をしているならばそのメリットをわかるように提示しましょう。

家賃相場は変化を繰り返しています。再開発によってランドマークとなるものが作られたり、鉄道延伸や新駅が設置されれば、利便性や人気などから土地の価値そのものが上昇するでしょうし、大型分譲物件の供給によって賃貸人が流れてしまったり、競合物件が増えている場合もあります。いつの間にか周辺相場と比較して家賃が高くなっている可能性もあります。空室が続く場合には、お部屋探しサイト等を利用して、原状をチェックしてみましょう。

家賃設定を見直す場合は、ほかの入居者の手前、募集中の部屋だけ家賃を下げることは難しいかも知れません。フリーレント期間を設けたり、敷金・礼金をサービスするといった対策により、募集を有利に進めることも可能です。フリーレントとは、指定した期間の家賃をフリー(無料)とするサービスです。

 

■入居者の目線から考える

部屋探しをしている人が住みたいと思ってくれるように、そして入居中の人がなるべく長く住んでくれるように、物件そのものに「魅力」や「付加価値」を持たせることも重要です。

たとえば、対面キッチンや浴室乾燥機、エントランスのオートロックなど、新築物件への採用率が高い設備を導入することは、入居者に喜ばれるだけでなく、部屋探し検索サイトで目に留まりやすくなるので有利です。

長く住んでもらうためには、入居者からの苦情には誠意を持って対応する、入居者間のトラブルを未然に防ぐ、清掃を怠らない、建物のメンテナンスを行うなど、まさに経営者として目を配る必要があるでしょう。植栽を含めていつも綺麗に手入れされており、入居者のマナーが良い物件は、内見時にもすぐにわかります。

管理会社によって空室率が変わる!?

オーナー自身が工夫し、努力しても、それが入居者に伝わらなければ効果が出ません。

つまり、管理会社にもちゃんと働いてもらうことです。

 

多くのオーナーは、「仲介業務」と「管理業務」を管理会社に依頼することになります。仲介業務は、その物件に賃貸の募集をかけ、入居者が契約するところまでです。管理業務は、入居者が実際に生活し始めた後の賃貸物件の維持・管理や、入居者トラブルやクレームの対処などです。

これらの業務を行う「賃貸管理会社」を見分けるポイントはいくつかあります。

 

■電話での対応力をチェック

電話対応能力の高い会社は、オーナーへのフォローも、入居者への対応も、よりうまく行われていると考えられます。逆に、なかなか連絡がとれない会社は要注意です。人手が足りないのかも知れません。入居者とオーナーのパイプ役を任せるには心配です。小さなクレームが大きなトラブルに発展してしまう可能性もあります。

 

■「空室を防ぐスキル」と「家賃の滞納率」をチェック

良い物件であっても募集活動がされなければ、いつまでも空室のままです。物件を写真や間取り図付きで紹介しているか、PRポイントをわかりやすく記載しているか、内見希望者がどのくらいあったのか、報告を求めてみましょう。

「空室率」を下げる努力が行われているのか、またその能力がどの程度あるのか、オーナーが管理会社を選ぶ際には、管理物件の「平均空室期間」または「平均入居率」が参考になるでしょう。また「家賃の滞納率」が高い場合は要注意です。

 

■管理中の物件をチェック

新築時には同じような物件でも、築年数が経つにつれ差が出てくるのが、管理の善し悪しです。日常清掃では、ごみ置き場を清潔に保つ、空き住戸のポストに溜まったチラシ等を処分する、落ち葉や通行人のゴミを清掃するなど、細かい部分まで目を配っていることが大切です。実際内覧時には、これらの如何が建物全体の印象として捉えられるものです。

また、日常清掃がきちんとされていれば、電球の球切れや、破損箇所なども早く発見され、不具合の予測も立てやすくなります。

管理業務内容は管理会社によってメニューが異なります。管理業務を委託する場合は、管理内容を良く確認することと、実際の管理物件を見学することをお勧めします。

いずれの場合も、日頃から管理会社との連携を密にし、情報交換をするなり、所有物件を良く知ってもらうことが大切です。

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