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2017年09月30日

賃貸経営における「利回り」とは

資産運用の際に注目されるのが「利回り」です。賃貸経営においても、利回りを見て事業を判断することになるでしょう。でも利回りの数値だけを見て判断するのは危険。賃貸経営における「利回り」の確認ポイント。

賃貸経営の「収益性」と「利回り」

賃貸経営において、「利回り」は収益性を知る目安です。利回りは5%や10%などと表記されていますが、この数字が高いほど収益性も高い物件になります。しかし、「利回り」の計算方法によって、得られる数字の意味が変わるので、注意が必要です。

利回りは、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

 

 

■表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

■実質利回り(%)=(年間家賃収入—経費など運営による出費)÷物件価格×100

 

物件の収益性を判断する際により参考にすべきものは「実質利回り」です。いかにマンション経営における様々な状況を想定し、実質利回りを算出できるかが、実質収益を知ることの重要なポイントとなります。

※利回りの計算及びマンション経営の収支計画に関する説明はこちらをご覧ください。

賃貸経営の「利回り」に空室率は必須条件

20%という高い利回りの投資物件を見つけたらぜひ購入したい、と思うのではないでしょうか。しかし、広告に記載されているその利回り20%は表面利回りです。表面利回りは、不動産仲介会社が想定した家賃で満室の場合の利回りです。しかし、たとえば8部屋のワンルームアパートのうち4部屋が空室ならば、実際の利回りは10%ということになります。また、入居者の入替え時には必ず空室期間が発生します。

実質利回りは、空室率を見込んで計算されます。 想定家賃と空室率の見極めがポイントになります。

長期安定経営のために必要な建物のメンテナンス

中古物件の場合、物件価格が低いため表面利回りは高めになります。しかし、表面利回りには修繕費用が見込まれていません。建物は年数が経つと修繕費用がかかります。中古物件の場合は、どの程度メンテナンスが行われてるかもポイントになります。

また、新築であっても、十年単位で外壁の塗装や屋根の補修などで数百万円規模の出費が見込まれます。そのほか、入居者の入替え時にも設備の見直しによる空室対策が要る場合もあるでしょう。さらには、日常清掃や植木の剪定などの維持費もかかります。これらの費用は賃貸経営にはつきものであり、家賃収入の中から捻出しなければなりません。これらの費用を家賃収入から差し引いて計算することで、実質的な利回りを知ることができます。

実質利回りの把握で健全な賃貸経営を

実質利回りを見る場合には、計算式の「物件価格」に利息を含む借入れ額を反映し、諸経費として、固定資産税、都市計画税、保険料、建物管理費を見込む必要があります。これらの支出要素を把握できていれば、実質収益を知ることができるでしょう。

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