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2017年08月29日

賃貸マンションの修繕はマンションオーナーの義務

築30年を過ぎた賃貸マンションでも、満室経営を続けている物件もあるでしょう。建設費の返済も終わり、安定収益を出しているかも知れません。そうなれば、賃貸経営としては成功ですね。

ところで建物の状態はいかがですか?定期的に点検や修繕を行っていれば問題ないでしょう。立地が良い、周辺相場よりかなり低い賃料設定にしている、といった理由で入居者がつき、建物のメンテナンスを怠っているとしたら非常に危険です。

入居者住環境の改善と定期的な修繕工事

マンションオーナーは、入居者が快適に過ごせるように共用部の掃除や備え付け設備等の修繕義務を負っています。共益費や管理費を徴収していればなおのこと、入居者からの期待も大きくなるでしょう。新築時ならともかく、年数が経過するとこれらの対応は意外と大変です。緊急を要するアクシデントに見舞われる前に、予防保全も必要でしょう。入居者入れ替え時のリフォームもそのうちの一つとして検討しておきましょう。

また、予防保全として建物全体の定期的な修繕工事の必要性が出てきます。この大規模修繕工事は、入居者確保のために行う場合もありますが、経営が順調にいっており満室状態が続いていたとしても避けては通れません。

なぜなら、賃貸マンションのオーナー(所有者)には、建物の維持管理が義務づけられているからです。(民法606条「賃貸人は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をなす義務を負う」)建物が原因で入居者や利用者に損害を与えた場合は、オーナーがマンションの所有者としての責任を問われ、損害を賠償しなければなりません。例えば、「外壁の修繕工事を怠ったためタイルが落下して通行人や入居者が怪我をした」また、「屋根の防水工事を実施せず雨漏りで傷んだ箇所から漏水事故が発生した」ということもあり得るのです。このような事故を未然に防ぐためにも、一定の年月が経つごとに定期的に点検や修繕を行う必要があるのです。

大規模修繕工事のタイミング

それでは大規模修繕工事はどのタイミングで実施したらよいのでしょうか。

理想的な大規模修繕工事のサイクルは、およそ12年周期です。屋根の防水保証が通常10年であることと、建築基準法で「築後10年を経過した外壁がタイル貼のマンションは3年以内に外壁の全面打診調査を行う必要がある」という定めがあるためです。部位ごとに修繕を行っていく方法もありますが、防水、外壁補修、タイル補修、塗装などを同時に行うことで、トータルコストを抑えつつ予防措置ができます。特に足場を設置する工事は入居者への負担と費用がかかるので、外壁補修、塗装、タイル補修、目地防水、屋上防水などをまとめて行うことが推奨されます。

修繕工事は計画的に

建物修繕には多額の出費を伴うものですが、同時に、マンションオーナーは建物の維持管理義務を負っていることを忘れないようにしたいものです。また、建物の見た目を美しい状態に保ち、建物の寿命を延ばすためにも欠かせません。どのような建物でも年々老朽化していきます。早めに長期修繕計画を作成し、資金を計画的に準備しておくことが大切といえるでしょう。新築からあるいは前回の大規模改修から10年を過ぎたら建物診断を受け、劣化状態を見て13年目までに工事を実施することを目安にしましょう。

下表のように、鉄筋コンクリート造住宅の法定耐用年数は47年と定められていますが、適切な修繕を行っていれば、90年使用することも可能です。

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