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コラム

2017年06月30日

賃貸住宅プラスαの土地活用

賃貸住宅は、相続税や固定資産税の節税効果を期待できることから、土地活用方法として人気のある手法です。それでは、土地活用をお考えの方、どのような賃貸住宅を計画しますか?

今回は、賃貸住宅と相性の良い店舗を一部に設けた「店舗併用賃貸住宅」と、「自宅併用賃貸住宅」について考えてみたいと思います。

自宅併用賃貸住宅について

自宅併用賃貸住宅の最大の特徴は、オーナーと入居者の居住スペースが隣接している点です。それに伴って、以下のような課題が出てきます。

 

●自宅スペースと賃貸スペースの配置をどうするのか

自宅併用賃貸住宅を計画する際、最初に考えなければならないのが「配置」です。自宅部分を最上階に設けるのか1階に設けるのか、低層の場合は賃貸部分と左右に分けることも可能です。そして、出入口やエレベーターは一緒にするのか、分けるのか、といったように、住宅全体の配置を決めていく必要があります。

 

●収益性と快適性

自宅部分の配置については、いずれのケースもメリットがあるので、オーナーのライフスタイルや賃貸経営の考え方からおのずと決められてくるでしょう。

たとえば、1階に自宅を設ける場合、庭を設けることができる、出入りがしやすい、自宅専用の玄関アプローチを作りやすいなど、戸建て感覚に近く独立性の高いプランが可能です。さらに、1階部分は入居者に敬遠されがちで賃料も低めに設定されますから、1階部分にオーナーが住めば、収益率の向上が期待できます。

それでもオーナーの自宅は最上階に設けられる方が多いように思われます。最上階なら眺望や風通しの良さを享受することができ、上階からの騒音に悩まされることもありません。天井高を高くしたり、広い空間をとるのも、最上階の方が構造上作りやすいと言えます。

いずれにしても家族の希望を出し、土地活用の目的と照らし合わせて意見を調整する必要があります。集合住宅ならではの制約はありますが、希望を設計に反映することは可能です。住戸プランや内装仕上げについては、実例やショールーム等を数多く見学することをお勧めします。

店舗併用タイプについて

  • 1階を店舗として賃貸した方が、収益性が上がる

もし、所有する土地が大きな道路に面している、あるいは、人通りが多い場所ならば、店舗併用タイプを検討してみてはいかがでしょうか。

居住スペースとしては人気の低い1階ですが、店舗として使う場合は高いニーズが期待できます。また、店舗の方が賃料の坪単価が高くなるため、より多くの収益を期待することができます。

 

●空室リスクを軽減する工夫をしよう

入居したテナントの印象があまり良くないと物件自体の評判が悪くなり、その後、なかなか次のテナントが見つからなくなる…、といったケースも珍しくありません。確かに、店舗物件には高い収益を期待できますが、空室期間が長くなると、収益性への影響も大きくなります。

ロードサイドなら来客用の駐車スペースは必須になります。

店舗併用タイプの住宅では、そこに入る店舗が建物の「顔」となりますので、入居テナントの選定は慎重に行わなければなりません。新築の場合は、テナントの希望を設計に反映することも可能です。計画の初期段階から情報収集をした方が良いでしょう。ちなみに入居者に人気のテナントは「コンビニ」。オーナーに人気があるのは「クリニック」です。

大成ユーレックでは、テナント斡旋サービスも行っていますので、店舗併用賃貸住宅の計画もお任せください。

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