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コラム

2017年03月14日

【独自レポート】不動産管理会社が教える賃料アップの決め手

不動産管理会社が行う賃料査定は、家賃設定をする際の重要な判断材料になります。では、不動産管理会社の賃料査定はどのように行われるのでしょうか。また、賃料をアップさせるには、どうすればいいのでしょうか。ここでは、賃料アップの決め手について、大手不動産会社3社を対象に行ったアンケートをもとにレポートします。

家賃設定の基準となる賃料査定

家賃は、立地や広さ、プラン、構造、設備、築年数などを考慮しつつ、近隣にある同程度の物件の賃料相場に合わせて設定されます。

物件オーナーなら少しでも高く貸したいというのが本音でしょうが、相場より高い家賃設定をすると、入居者がなかなか見つからなかったり、入替時に次の入居者が決まりにくかったりするリスクが高くなります。

また、オーナー様に不動産に関する知識が少ない場合、所有する不動産にどれくらいの価値があるのか正確に判断できないこともあります。

 

そこで役立つのが、「賃料査定」です。賃料査定とは、不動産管理会社がその物件の査定をして不動産賃料を評価する行為のことで、家賃設定の重要な判断要素となります。

もちろん、最終的な家賃を決定するのは物件オーナーですので、不動産会社が査定・提示した賃料通りの金額にしなければならないということはありません。

賃料査定の種類とその特徴

賃料査定には2つの方法があります。簡易査定(机上査定)と詳細査定(訪問査定)です。

 

●簡易査定・机上査定

簡易査定・机上査定では、物件の周辺地域における取引データなどから、賃料を簡易的に査定します。物件の建築年や面積などの基本的な情報がわかり、物件がある場所を特定することができれば査定可能であるため、おおよその賃料相場を知りたい場合に適しています。

 

 

●詳細査定・訪問査定

詳細査定・訪問査定では、不動産管理会社の担当者が実際に物件の状態を確認し、賃料の査定を行います。この査定方法では、物件の基本情報についてはもちろん、階数や向き、眺望、日当たり、設備、室内のダメージ、リフォームや修繕の必要性、周辺施設など細かい部分までチェックするため、その物件のリアルな賃料を算出することができます。

家賃設定をする際は、この査定方法によって出された賃料を参考にするとよいでしょう。

 

賃料査定時のチェックポイントや査定基準については不動産管理会社によって違いがあるため、複数社に査定を依頼して比較してみるのが良いでしょう。

ココがポイント!査定する際に重視するところ

賃料査定において、立地、広さ、築年数の条件が同じ近隣物件と差別化できるのが「設備・仕様」になります。大手不動産管理会社3社を対象に実施した「賃料査定に影響する設備・仕様に関するアンケート」の結果をもとにレポートします。

基本的な設備が整っていることは必須

56項目の設備仕様について、「絶対必要」から「家賃保証に影響しない」までの5段階で評価してもらいました。その結果、50%以上の方が家賃保証の際に「絶対必要」と回答したものは、「エアコン」「バルコニー」「テレビモニター付インターホン」「フローリング」「都市ガス」「洗浄機能付き便座」「追焚機能」の7項目でした。

※アンケートは、1都3県のU-パートナー管理会社3社に実施。インターネット上で88名の各拠点責任者、担当者の方(無記名)より回答を得ました。

上記7項目は、家賃保証する上で“必須”と捉えられており、賃貸マンション計画時には優先して取り入れたい設備仕様と言えるでしょう。

防犯設備も重視される

賃料査定においては、防犯設備の有無も重視されます。様々な設備がありますが、アンケート結果では、「テレビモニター付きインターホン」、その次に「オートロック設備」が重視されていることがわかります。「あれば望ましい」を含めると、防犯設備の必要性はかなり高いと言えます。「オートロック設備」や「警備会社の防犯システム」については、それぞれ21.6%、31.8%が賃料アップにつながると考えているので、近隣物件との差別化アイテムとして有効かもしれません。

賃料アップのポイントとなる設備・仕様

次に、25%以上の方が「賃料アップになる」と回答した設備・仕様を紹介します。

最も多かったのが「ペット仕様」「床暖房」「インターネット光回線」の3つで、44%の方が「賃料アップになる」と回答しています。ただし、「インターネット光回線」については、25%が「絶対必要」と回答しているため、光回線を設置した賃貸住宅が増加することが予測できます。

設備・仕様のグレードアップを効果的に利用しよう

不動産管理会社のアンケート結果をもとに設備・仕様を見てきましたが、「賃料アップになる」というものの中には、導入費やメンテナンスコストがかかるものもあります。また、建物全体のバランスを見て設備・仕様の導入を決めることが大切です。

「絶対に外せないもの」は何か、「物件の売りになるもの」は何かを見極め、賃料アップの交渉に役立てて頂ければと思います。そして、入居者募集時には採用した設備・仕様のPRを忘れずに。

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