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コラム

2016年12月28日

分かりやすい賃貸マンション経営の収支計画

賃貸マンションや賃貸アパートなど、賃貸経営を始める場合には収支計画をたてましょう。また、賃貸経営を始めてからも、1年に1度程度、収支計画を見直すことをお勧めします。そこで、賃貸経営の利回りや収支の計算方法をわかりやすく解説し、より現実的な収支計画を立てるお手伝いをしたいと思います。

「収支計画」と「収支計画書」

「収支計画」は、賃貸経営における長期的な資金運用の見通しを立てるために必要なもの。収支計画を立てるために、賃貸マンションやアパートを経営する上でのお金の出入りを記載した「収支計画書」を作成します。

 

収支計画書に収入として計上されるのは、以下のようなものです。

  • ・家賃
  • ・駐車場代
  • ・礼金
  • ・更新料
  • ・共益費

一方で支出として計上されるのは、以下のようなものです。

  • ・借入金返済額
  • ・税金
  • ・水道光熱費、防犯システム、CATV等
  • ・管理費・管理手数料
  • ・火災保険料
  • ・雑費(清掃費や消耗品など)
  • ・修繕費用

収支計画書によって賃貸経営に伴う1年間のお金の流れを明確にすることで、事業にどのくらいの採算性があるかが判明します。

収支のバランスが悪い場合は?

収支計画書を作ってみて、収支のバランスに問題がある場合には、戸数や設備、家賃を変更するなどして収支を調整する必要があります。その際に気を付けたいのが、「入居者ニーズを無視しない」ということ。たとえば、支出を抑えるために設備などを極端にランクダウンすれば、それは改悪となり、結果的に空室を作ってしまうことになります。性能や見た目を落とさずに建設費を抑える、自己資金を増やしたりローン金利を抑えて借入金を減らす、家賃アップにつながる工夫を施すなど、対策を検討しましょう。

収支計画を立てる時に考えるべきこととは?

収支計画における収支の各項目については、以下のような点を考慮するとよいでしょう。

 

【家賃】

周辺地域の相場とかけ離れないような金額に設定する必要があります。中長期的に見た経年劣化等による下落も考えておきましょう。

 

【必要経費】

経年劣化に伴い、修繕費用が上昇する可能性を考慮に入れます。大規模修繕が必要となる場合を見越して月々の積み立てをしておくことが最善です。

 

【借入返済金】

金利の種類(固定・変動)や返済方法(元金均等・元利均等)など、契約内容に応じて算出します。変動金利の場合は、将来的に金利が変動する可能性があるため考慮します。

現況に合わせた見直しが大切

賃貸の経営環境は、そのときどきの景気や税制によって左右されます。また、物件の周辺の環境が変化することで家賃相場が変動する可能性もあります。せっかく立てた収支計画も、外的な要因によって現況から解離してしまう危険が常にあるのです。

近年は世界経済の動向も落ち着かず、国内の経済も不安定で、税金も増税傾向にあります。収支計画をこまめに見直し、市場動向に応じた柔軟な修正ができるようにしておくことが大切です。

賃貸経営の正しい利回り計算とは?

収支計画を立てる際には、利回りの計算が不可欠です。賃貸マンションや賃貸アパートの経営における利回りとは、【物件の建築費用】に対する【家賃等の収入】の割合で示され、年率で表されます。この数字が大きいほど、その物件は利回りがいいということです。

実質利回りに注目すべし!

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ以下のように計算します。

 

  • ・表面利回り(%)=年間の総収入÷総投資額×100
  • ・実質利回り(%)=(年間の総収入‐経費)÷総投資額×100

 

賃貸経営の利回りを考えるときに特に注目すべき点は「実質利回り」の方です。

マンションやアパートといった集合住宅は、年数が経てば大規模な修繕が必要となります。また、共用部分の定期的なメンテナンスも怠れません。そのため、あらかじめ修繕積立金などの経費を計画に含めておく必要があります。総収入を物件価格で割る表面利回りには、この経費の部分が考慮されていないので、実質利回りを見なければ、本当の意味での利回りはわからないのです。

さまざまな要因を考慮して現実的な収支計画を

いかがでしたか。収支計画を立てたり、利回りについて理解したりする際の参考になったでしょうか。賃貸マンションや賃貸アパートを経営するにあたって、収支計画を立てることは必要不可欠。さまざまな要因を考慮して、新築の際には無理のない計画を立てましょう。また、常に変化し続ける経営環境を察知して、柔軟に計画の軌道修正を行うことも重要です。賃貸経営がスタートしたら、見通しと実際の比較を行い、1年のまとめを行いましょう。

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