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コラム

2016年11月30日

知っておくべき 土地活用の基本

土地を所有していると何とかしなければと悩む方も多いと思います。しかし土地には活用法によって向き不向きがあります。ここでは、これから土地活用を始める方に知っておいていただきたい基本事項についてご紹介します。

なぜ土地活用をすべきなのか?

バブル期においては、土地はただ持っているだけでも価値をなすものでした。というのも、この頃の日本は土地の価値がどんどん上がっていたため、ある程度眠らせてから売却してもそれなりの収益が見込めたからです。

しかし今は、土地売却による収益はバブル期ほど見込めない状態です。それよりも、土地所有による固定資産税や管理費といった負担を考慮しなければなりません。

つまり、現代において土地は、「活用してこそ価値が出るもの」となっています。土地活用の基本は、ここにあります。

相続対策としても有効な土地活用

土地を相続すると「相続税」がかかります。「うちは資産家じゃないから関係ない」と思われるかもしれませんが、2015年の法改正によって相続税の基礎控除額が縮小されたため、これまで相続税を払わなくて済んでいた人も、課税対象になる可能性がでてきました。

また、この法改正では最高税率の引き上げも行われたため、資産家の方が負担すべき相続税額はさらに大きくなりました。

複数の土地を相続する場合や評価額の高い土地を相続する場合は、支払うべき相続税が多額にのぼる可能性もあります。土地活用により、土地の評価額を下げたり、納税資金を準備することも検討すべきでしょう。

土地活用のバリエーションとその特徴

土地活用とは、具体的にどのような方法があるのでしょうか。土地活用のバリエーションと、それぞれの活用法の基本的な特徴について紹介します。

 

  • 駐車場経営

駐車場は、更地を舗装して区割りをするだけでいいため、土地活用初心者でも比較的簡単に始められます。コインパーキングの場合は、精算機やロック板などの設置が必要ですが、一括貸しなら運営会社がすべて整備します。月極、コインパーキング、委託運営、一括貸しなど、種類や方法により収益性やリスクが異なります。しかし、その他の活用法に転換しやすく、短期間での活用にも向いているでしょう。青空駐車場の場合、節税効果はありません。

 

  • 定期借地

定期借地は、土地を一定期間賃貸する方法です。安定した収入が入ってきますし、税制上の優遇措置も受けられます。定期借地権は旧法借地と違い、契約の更新は一切なく、期間が満了となれば立退料もなく更地で戻ってきます。

ただし、借地の存続期間は長く、事業用地なら10年以上50年未満、住宅用(一般)なら50年以上としなければなりません。

 

  • アパート・マンション経営

土地活用法の代表例ともいえるのが、アパート・マンション経営です。その地域に需要があり入居者を見つけることができれば、安定的収入が見込めます。また、固定資産税や相続税が大幅に軽減されるメリットがあります。

ただし、多額の投資費用(建築費用)が必要で、長期の運用になります。

 

  • トランクルーム・倉庫の運営

安定収入は欲しいけれどマンションを建てるほどの資金はないという場合、トランクルームや倉庫の運営なら初期費用を抑えて経営を始められます。また、アパートや戸建てを建てられない狭小スペースの活用法としても適しているでしょう。

 

  • 太陽光発電

マンション経営のような大きな収入を見込むことはできませんが、空室のリスクがなく、安定収入を得ることができます。

ただし、最近は各電力会社による電力の買い取り価格が下がってきており、事業収支が合うかどうかの確認がポイントになります。初期費用や維持管理コスト、解体処分費もかかるので合わせて検討しましょう。

 

  • 土地売却

現金化することで、遺産分割がしやすくなったり、納税資金を確保することができます。あるいは、より条件の良い土地・不動産や株式等の金融商品の購入など、資産の組み替えも可能になります。

不動産よりも相続時評価額が高くなるので、相続税の負担は増えます。

土地活用は財産全体を見据えて計画を

ここまで土地活用の基本事項について紹介してきましたが、土地活用について検討する際は、「土地の使い方を見直す」という視点に立ちましょう。放置している土地についてはもちろん、現在活用している土地であっても、周辺環境やご自身の家族構成の変化によりその活用法を見直した方がよい場合もあります。また、相続税対策のために土地活用をする場合、現在保有している預貯金(現金の資産)がどのくらいあって、支払う予定の相続税がどのくらいになるのかということについても、正確に把握しておかなければなりません。現金の資産額によって、収益性に重きを置いた活用をすべきなのか、節税対策に重きを置いた活用をすべきなのかが変わってくるからです。大切なことは、土地活用をすることによって「財産全体を増やす(減らさない)」ということですので、土地活用法について考える際は、財産全体を見据えた計画を立てましょう。

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