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コラム

2016年11月30日

等価交換と売却 土地活用方法を解説

相続や自宅の老朽化をきっかけに所有地の活用を検討される方もいらっしゃることでしょう。所有する資産を生かすにはどのような方法があるのか?より有利な活用方法は何なのか?

土地の価値に注目して、等価交換方式と売却の2つの方法を紹介します。

等価交換方式

等価交換方式とは、土地所有者が開発業者(ディベロッパー)と共同で建物を建設する土地活用方法のひとつです。新築の際、土地所有者は土地を提供し、ディベロッパーは建物の建設資金を出資します。建物の竣工後は、双方がそれぞれ土地と建物を一部ずつ所有することとなります。つまり、土地所有者が所有する土地の一部と、ディベロッパーが建設した建物の一部を、等価になるように交換した状態になっているので、等価交換と言います。これにより、土地オーナーは、自分の土地の一部を開発業者(ディベロッパー)に提供することで、それと同等の価値を新しく建てられた建物の一区画として手に入れることができるのです。

この等価交換方式による土地活用には、いくつかのメリットがあります。

 

  • ・資金負担しなくても建物を得ることができる
  • ・土地を一部譲渡することにはなるが、贈与税や、譲渡所得税がほとんどかからない
  • ・住宅を複数戸所有することで、土地よりも遺産分割しやすくなる

 

なによりも、ゼロ借入金・ゼロ資金で建物を所有できることはとても魅力的です。土地の広さや建築物の大きさにもよりますが、場合によっては、多額のお金をかけずに驚くほど立派な家に住むことができるかもしれません。ただし、土地を手放すことになるため、愛着のある場合は心理的な負担が大きいかも知れません。土地の価格査定と、新たに取得する建物の価格査定を慎重に見極め、納得して事業に取り組むことをお勧めします。

また、権利関係の手続きが複雑になりますが、等価交換方式を利用して複数の地主が共同で建物を建設することもできます。ディベロッパーを介さず、それぞれの土地を合わせて高度利用し、より土地を有効に活用することで賃貸事業を成立させたオーナー様の事例をこちらで紹介しています。

売却

土地を売却し現金化することも土地活用の手段のひとつです。自分の土地でマンションを経営したり、駐車場を経営したり、あるいは他人に土地を貸したりしていれば、その土地はお金を生み出すことができる状態だと言えます。しかし、運用の方法が見つからずに更地のまま放置していれば、お金を生み出すどころか維持費としてお金が出ていくばかりです。このように、お金を生み出すことができない土地を所有している人にこそ検討してほしいのが「売却」という選択肢です。

土地売却のメリット

  • ・資産の組み替えが可能になる

借入金の返済や、株式等金融商品やその他の不動産の購入、納税資金の確保など、支出の改善や投資に利用できます。

  • ・現金化による地価の値下がりリスクを回避
  • ・地価が高騰していれば売却益が手に入る
  • ・固定資産税・都市計画税などの負担軽減
  • ・売買実績を通じて不動産会社と信頼関係が築ける

土地売却のデメリット

  • ・譲渡費用がかかる

印紙税や仲介手数料がかかるため、手取り額は売却代金よりも少なくなります。

  • ・譲渡益が発生する場合は、所得税や住民税がかかります。

以前、「賃貸経営と土地売却」についてご紹介した際にも強調しましたが、土地活用を行うことが目的になってしまったら本末転倒です。目的をはっきりさせて土地活用を行うことこそが、成功への近道なのかもしれません。

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