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コラム

2016年11月30日

賃貸経営の資金計画 ローンと金利

しっかりした資金計画は賃貸経営を成功に導きます。特に長期間の借り入れを行う場合は、ローンの組み方が賃貸経営の結果に大きく影響します。ローンの条件について悩んでいる方も少なくないでしょう。今回は、賃貸経営成功の鍵のひとつであるローンと金利について説明します。

アパートローンとプロパー融資

賃貸住宅建設のためのアパートローン(賃貸住宅融資)という商品があります。家賃以外に収入があるサラリーマンなどを対象としており、各金融機関により審査条件や融資条件が異なりますが、マイホームローンより金利は高く設定されています。

一方プロパー融資とは金融機関が個別に行う融資で、高齢の方などアパートローンの対象から外れる方、あるいは資産家の方向けの融資です。金融機関との取引状況や資産背景などを考慮して審査され、賃貸物件の収益性や資産価値が金利にも反映されます。建築する建物が店舗や商業ビルの場合もプロパー融資で対応可能です。

アパートローン 融資条件

アパートローンは、民間金融機関(銀行)や生命保険会社、公的金融機関の住宅金融支援機構で取り扱われています。各社によって金利が異なるのはもちろんですが、申込資格や融資限度額、借入れ期間、手数料等もそれぞれ異なります。

主な条件

・融資の返済期間が建物の耐用年数以内(金融機関によっては最長30年まで)

・融資額が担保評価以内(金融機関によっては2億円~10億円の限度設定あり)

住宅金融支援機構の賃貸住宅融資

住宅金融支援機構の場合は、優良な賃貸住宅普及のため、建設する賃貸住宅についても基準があり、設計検査が行われます。

 

2種類の融資タイプと主な要件

子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資

  • 敷地面積165平方メートル以上
  • 賃貸住宅部分の延べ面積が200平方メートル以上
  • 1戸あたりの専有面積は原則50平方メートル以上
  • 耐火構造または準耐火構造であること
  • 共同建て、重ね建て、または連続建てであること
  • 原則として2LDK以上
  • 「断熱等性能等級4」または「一次エネルギー消費量等級4以上」等

まちづくり融資

  • 住居系、商業系、準工業系の用途地域であり、整備改善を図る必要がある区域(重点密集地域、防火地域または準防火地域、再開発促進地区など)であること
  • 共同建替え事業など指定された事業であること
  • 法定容積率の1/2以上を利用し、1戸あたりの専有面積が30平方メートル以上280平方メートル以下などの建築物要件を満たすこと等

 

まちづくり融資は、建物の要件のほか、建設地域の要件と事業の手法に関する要件が融資の条件にあります。

アパートローン 金利タイプ

金利タイプには、全期間固定金利に加え、変動金利型、固定金利選択型があり、アンサンブルローンも挙げられます。

変動金利型は、年に2回金利が見直されるため、金利の変動が発生します。金利が低い時は負担が少なくて済みますが、金利が高くなると返済額が増えてしまいます。

固定金利選択型は、最初に固定金利での返済期間を決定、期間が過ぎた後に固定と変動のどちらかを選択します。金利が変動しないため返済プランが立てやすいのですが、固定期間が過ぎてから金利が上がる可能性があります。

全期間固定金利型は、返済終了まで一定金利で支払うタイプです。金利が変動する心配はありませんが、上の2つのタイプよりも金利が高く設定されており、元本があまり減らないことがネックです。

アンサンブルローンは、金利や借入期間が異なるローンを複数組み合わせるもの。金利が異なっているとリスクを分散できますし、自身の生活に合わせて返済額を減らすことが可能です。一方で、印紙代や手数料が増加することが欠点と言えるでしょう。

アパートローンは公的機関よりも民間機関の方が借りやすいとされており、利用者数も民間機関の方が増加傾向にありますが、公的金融機関は長期固定金利が特徴です。よく知られている「フラット35」は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して作られた商品で、最長35年間全期間固定金利住宅ローンです。

 

なお、民間金融機関の金利が融資実行時に最終決定するのに対し、住宅金融支援機構では申し込みの2ヵ月後に決定します。

さらには、保証料やローン手数料、団体信用生命保険の扱いなども比較検討する必要があるかも知れません。

また、自宅賃貸併用マンションの場合は、マイホームローンとの併せ貸しであったり、その専有面積によって融資対象部分が変わったりと、建築プランやローンによって融資の受け方が変わります。

 

大成ユーレックでは主な都市銀行や生命保険会社、住宅金融支援機構の融資斡旋を行っていますので、お気軽にお問い合わせください。

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