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コラム

2016年07月26日

老朽化アパートの建替えは有効?

アパート経営は、本業を持ちながらでも始められ、毎月安定した収入を見込める魅力的なビジネスです。しかしその反面、アパートが老朽化すると大きな選択を迫られることになります。アパートの建替えは、費用的にも精神的にも負担が重く、軽々と決断できるものではありません。そこで、判断の参考となるように、他の選択肢と比較した場合の建替えのメリットとデメリットについてご説明します。

アパート建替えのメリット

アパートを建替える最大の魅力は、収益の拡大が図れる点です。アパートも建築から30年、40年と過ぎると古臭さが否めず、手入れを怠るとその魅力は大きく後退してしまいます。考えたくはありませんが、全体の半分が空き部屋になってしまうという可能性もなくはありません。ローンを完済しているのならそれでも良いと思うかも知れませんが、アパートは所有しているだけでも修理代などのお金がかかるものです。老朽化したアパートをそのままにして入居率が更に落ちると、収入よりも支出の方が多い不良物件になってしまいます。建替えはその問題を一挙に解決する選択肢です。新築は老朽化したアパートに比べて修理費もかかりませんし、賃貸面積の増築が可能な場合は家賃収入の大幅増加も期待できます。それに、建替えると新たな減価償却が発生します。それだけ控除額が増え、節税につながるのもメリットのひとつだと言えるでしょう。さらに、1981年以前に建てられたアパートの場合、新しい耐震基準を満たしていない可能性があります。もしそうなら、老朽化したアパートは大きな危険をはらんでいることになります。リスク回避の意味でも、早めに建替えをしておいた方が賢明です。

アパート建替えのデメリット

アパート建替えのデメリットとして、まず思い浮かぶのは多額の費用がかかることでしょう。しかも、アパートのローンを完済していない段階で建替えるのであれば、経営的に大きなリスクを伴います。また、アパートを巡る状況も大きく変わっているために、以前アパートを建てた時の感覚でいると経営が立ち行かなくなる可能性もあります。建替えの際は、昔のノウハウを1度リセットし、経営ビジョンを新たに組み直さなければなりません。そして、さらに問題なのが、入居者の立ち退きです。立ち退き料を用意しなければなりませんし、交渉にも細心の注意を払う必要があります。入居者に落ち度がないのに出ていってもらうというのはデリケートな問題であり、ちょっとした言葉の行き違いが大きなトラブルになりかねないからです。最後に、アパートを建替えるとなるとその間は、無収入になる点も頭に入れておかねばなりません。

 

建替え以外のアパートの老朽化対策

建替え以外の老朽化対策として、ひとつには大幅リフォームがあります。建替えよりも安いコストで見栄えや利便性を改善できるのがメリットです。しかし、老朽化したアパートを根本から手を入れるとなると、コストが建替えと大して変わらなかったなどという結果になりかねません。特に、耐震性を高めるために構造補強を行うと新築よりも高くなってしまう場合があります。そこで、大幅リフォームのコストを検討する際には、建替えの半分程度で収まるかがひとつのポイントなります。もうひとつの対策は、アパート経営に見切りをつけて土地を売却する方法です。その際、建物を解体して更地にする必要があるので、解体費用が必要となります。老朽化したアパートに資産価値はないので、セットで売ると逆に大きく値が下がってしまうからです。また、建替えと同じく入居者に立ち退いてもらう必要があります。その代わり、一度にまとまったお金が入ってくるのが売却の大きなメリットです。街の様子が当時とは変わり、アパートの立地条件が悪くなった場合は、建替えよりも売却の方が有力な選択肢となります。

今後を見据えた場合に必要な老朽化アパートの建替え

アパートの建て替えには、一長一短があります。ケースによっては、他の対策を選ぶのも判断のひとつでしょう。ただ、アパート経営を続けていく上でリフォームに限界を感じたら、いつかは建て替えをしなくてはなりません。そう考えると、低金利が続いている今はチャンスでもあります。賃貸住宅の競争が激しくなっている今、20年後、30年後を見越したアパートを建てられればアドバンテージになるでしょう。特にローンを完済しているなら、建替えは一層有力な選択肢となるでしょう。

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