賃貸マンション経営に役立つ豆知識をお届け 賃貸経営コラム

コラム

2016年06月30日

賃貸マンション経営の種類

賃貸マンション経営は、安定的なキャッシュフローを得られる魅力があり、低金利時代の今は物件取得をしやすくなっていることもあり、注目されています。そこで、賃貸マンション経営の種類についてご紹介します。

マンションの不動産賃貸経営には2種類ある

賃貸マンション経営は、大きく分けると土地付き賃貸マンション経営(1棟)と区分所有(1室)のマンション経営の2つに分けられます。土地付き賃貸マンション経営(1棟)は、所有する土地(購入した土地)に賃貸マンションを建てるケース、1棟売りの賃貸マンションを購入して資産運用するケースがあります。一方、区分所有(1室)のマンション経営とは、分譲マンションの1室を購入し、金融資産投資とは違った投資のバリエーションの一つとして資産運用を行い賃貸経営から生まれる投資成果を享受する方法をいいます。

土地付き賃貸マンション経営(1棟)のメリットとデメリット

マンション1棟全体を所有して行う賃貸マンション経営(1棟)の最大の特徴は、土地も所有していることと、1棟で複数住戸を経営することです。新築する場合は、物件の企画をするところから賃貸経営はスタートします。賃料収入が入るまでの時間がかかりますが、入居者ターゲット設定、間取りや広さ、外観、設備仕様のグレード感など、理想のマンションをつくることができます。長期で運用する場合に向いており、子や孫へ資産を継承するつもりで始める方が多い方法です。

一方、1棟売りの賃貸マンション(中古)の場合には、予め入居者がついている状態ですぐに賃貸経営をスタートできるメリットがあります。

いずれも複数の住戸を賃貸するため、空室リスクを物件全体で分散することができます。ただし、賃貸需要などを読み間違えるとマンション全体の収益率が大きく低下してしまう可能性があり、注意が必要です。また、土地付き賃貸マンション経営(1棟)は、時には数億円単位の大規模な投資になるため、借入金も多くなりがちです。融資条件も賃貸経営に大きく影響しますので、資金計画を綿密に行う必要があります。

区分所有(1室)マンション経営のメリットとデメリット

1室単位で行う区分所有(1室)マンション経営のメリットは、1つ1つの投資が小規模で済むことです。大規模物件の投資に失敗すると、損失規模も大きくなりますし、物件を売却する際にもかなりの時間を要します。その点、ワンルームマンションは比較的現金化しやすいというメリットがあります。(※区分所有マンション経営、投資用マンション経営ではワンルームを対象にするのが一般的です。)また、1室ごとに投資物件の条件を変えられる点も大きなメリットです。地域や特徴を変えて物件を取得することで、空室のリスクを回避しやすくなります。区分所有マンションは、いわゆる分譲仕様でできているので、入居者から見るとハイグレードな住戸を賃貸できるというメリットがあります。

区分所有(1室)マンション経営のデメリットとしては、物件の選択肢が狭いことが挙げられます。ワンルームマンション物件が供給されている地域は、そういったタイプのマンションの需要が見込める限定された地域であるため、どうしても物件の選択肢は限られてしまいます。無理して購入することがないように気を付けましょう。また、1室単位で見ると、空室リスクが高く、影響の大きさは避けられません。

土地付き賃貸マンション経営(1棟)と区分所有(1室)マンション経営の違い

大規模に行う土地付き賃貸マンション経営(1棟)と投資用マンション経営(1室)の特徴を書いてきましたが、相続まで見据えた資産の有効活用を図るのが目的であれば、土地付き賃貸マンション経営(1棟)を、余裕資金で安定利回りを狙うのであれば区分所有(1室)マンション経営をすることになるでしょう。経営目的の違いはあるものの、それぞれのメリットを生かすことで、有利な賃貸経営、有効な資産活用が可能になるでしょう。

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