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コラム

2016年06月08日

用途地域と建築計画

土地活用を検討する際、基本的な建築知識は持っておきたいところです。「用途地域」「建ぺい率」「容積率」について説明します。

用途地域の分類とその意味

用途地域とは、都市計画の一環として土地利用の枠組みについて定めたものです。「都市計画法」では、地域ごとに建築できる建物用途を制限することで用途の混在を防ぎ、それぞれにあった環境を守るよう促しています。仮に、工場と商店と住宅が同じ場所に入り乱れて建っていると互いに発展の阻害となる上に、生活環境も悪くなってしまいます。そこで、工場はこの地域に建てて、住宅はこの辺りに建てなさいと区分けをしているのです。

用途地域は、住居系、商業系、工場地系の3つに大別され、それぞれがさらに細かく分類されて全部で12種類の地域に分かれています。

賃貸住宅の場合は工業専用地域以外であればどこでも建築可能ですが、住居系地域の方がより適しているでしょう。近隣商業地域も買い物等の利便性が良く、マンションには向いています。また、気を付けたいのは、建物の規模に制限があることです。

建築計画に関わる制限

第1種及び第2種低層住居専用地域には、10mもしくは12mの高さ制限があります。この地域は、「店舗などもない閑静な住宅地」の街並みを形成しており、階数にすると3階建てまでになるでしょう。そのほかの地域でも「道路斜線」「北側斜線」「高度地区」「日影制限」によって建物高さの規制が行われています。日照や採光、通風を十分に確保し、災害を防ぐことが目的です。

高さの他に規模を制限するものとして、「建ペイ率」と「容積率」の指定があります。敷地面積に対する建物の割合を示したもので、住居系は空地を多く設け、商業系では高層化が可能な設定になっています。

「建ぺい率」は敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合です。建築面積とは、建物を真上から見た時の水平投影面積となります。

「容積率」は敷地面積に対する延床面積の割合です。

用途地域によって異なる土地活用の可能性

このように、同じ広さの土地でも土地活用の可能性は用途地域によって大きく異なってきます。具体的な活用法を考えるために、まず自分の持っている土地がどの地域に分類されているのか確認してみると良いでしょう。もよりの市区町村役場に行けば、都市計画図面を見ることができます。その図面の中で用途地域は色分けされて記されています。また、自治体によっては都市計画図面をホームページに公開しているところがあるので、ネットで確認してみるのもよいでしょう。

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